Une décision récente de la Cour de cassation vient rappeler une règle essentielle en matière immobilière : il ne suffit pas d’occuper un espace en copropriété, même pendant de nombreuses années, pour en devenir propriétaire.
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Haute juridiction apporte une clarification majeure sur l’usucapion (prescription acquisitive), avec des conséquences concrètes pour de nombreux copropriétaires (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.759, 24-15.828, publié au Bulletin).
Vous utilisez une cour, un jardin ou une terrasse ? Attention à vos droits
Dans de nombreuses copropriétés, certains lots bénéficient d’un droit de jouissance exclusive sur des parties communes : cour, jardin, passage, terrasse…
Ces droits sont souvent formulés de manière large dans le règlement de copropriété, pouvant laisser penser qu’ils permettent une véritable appropriation du bien.
En pratique, certains copropriétaires vont jusqu’à réaliser des constructions, extensions ou aménagements, convaincus qu’ils pourront, avec le temps, en devenir propriétaires.
C’est précisément cette situation qui était en cause dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, après un arrêt de la cour d’appel de Paris (CA Paris, 27 mars 2024, n° 21/09288).
Une erreur fréquente : croire que le règlement de copropriété vaut titre de propriété
Les juges d’appel avaient admis que des copropriétaires pouvaient devenir propriétaires de constructions réalisées sur une cour, au motif que le règlement de copropriété leur en donnait l’usage exclusif et la libre disposition.
Ils considéraient ainsi que ce règlement constituait un « juste titre », condition nécessaire pour bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée (10 ans), sur le fondement de l’ancien article 2265 du Code civil.
La Cour de cassation censure fermement ce raisonnement.
Elle rappelle un principe fondamental, déjà affirmé de manière constante : le « juste titre » est celui qui, « s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété » (Cass. 3e civ., 11 févr. 2015, n° 13-24.770).
Or, le règlement de copropriété n’a aucun effet translatif de propriété.
En conséquence, la Cour juge sans ambiguïté que :
le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre permettant d’acquérir un bien par usucapion.
Une solution conforme à la jurisprudence antérieure
La solution retenue s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, qui exclut de la notion de « juste titre » tous les actes dépourvus d’effet translatif.
Ont ainsi été écartés :
– les droits d’usage et de jouissance (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, n° 92-15.926)
– les mentions d’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires (Cass. 3e civ., 9 juill. 1997, n° 95-18.854)
– l’état descriptif de division (Cass. 3e civ., 30 avr. 2002, n° 00-17.356)
Le règlement de copropriété rejoint désormais expressément cette catégorie d’actes non translatifs.
À l’inverse, seuls des actes véritablement translatifs de propriété (vente, donation), à condition de porter précisément sur le bien litigieux, sont susceptibles de constituer un juste titre.
Une décision aux conséquences très concrètes
Cette décision est loin d’être théorique.
Elle signifie que :
– un droit de jouissance exclusive ne donne jamais un droit de propriété
– des travaux réalisés sur une partie commune peuvent rester irréguliers, même après plusieurs années
– il est impossible de devenir propriétaire par prescription abrégée sur le seul fondement du règlement de copropriété
Autrement dit, de nombreuses situations que l’on pensait « régularisées avec le temps » restent juridiquement fragiles.
Un risque réel de contentieux et de remise en état
Les conséquences peuvent être lourdes :
un copropriétaire ou le syndicat peut demander la démolition des constructions, la remise en état des lieux, voire engager la responsabilité du copropriétaire concerné.
Ces litiges sont fréquents et souvent complexes, mêlant droit de la copropriété, droit de propriété et prescription.
Comment sécuriser votre situation ?
Si vous êtes concerné par :
– un espace dont vous avez la jouissance exclusive
– des travaux réalisés ou envisagés sur une partie commune
– un conflit avec d’autres copropriétaires
il est essentiel de vérifier votre situation juridique.
Dans de nombreux cas, seule la mise en place d’un acte translatif de propriété régulier (vente, modification de l’état descriptif de division, etc.) permet de sécuriser durablement vos droits.
Notre accompagnement
Notre cabinet intervient régulièrement en matière de copropriété et de prescription acquisitive, tant en conseil qu’en contentieux.
Nous vous assistons notamment pour :
– analyser la validité de vos droits sur un bien
– sécuriser une situation existante
– prévenir ou gérer un litige entre copropriétaires
Une consultation en amont permet souvent d’éviter des procédures longues et coûteuses.
N’hésitez pas à nous contacter pour une analyse personnalisée de votre situation.
Besoin d'un conseil? d'une assistance? La cabinet ALPAVOCAT, à GAP, dans les Hautes-Alpes, vous apporte son expertise dans tous les domaines du droit civil et du droit de la consommation pour défendre vos droits.
Pour nous contacter, cliquer ici.
Notre cabinet assiste régulièrement les copropriétaires et syndicats dans ce type de problématiques, tant en conseil qu’en contentieux, afin de sécuriser les droits de chacun et prévenir les litiges.
