Colloque Maîtrise foncière et urbanisme

Maître Elodie DUCREY-BOMPARD, du cabinet ALPAVOCAT, est intervenue sur le thème "Les conséquences de la délivrance des autorisations d’urbanisme : la débâcle des continents ?"

Les conséquences de la délivrance des autorisations d’urbanisme : la débâcle des continents ?

Le service après-vente des autorisations d’urbanisme

I. Notions préalables :

A.  Une autorisation d’urbanisme est toujours délivrée « sous réserve du droit des tiers »

Une autorisation d’urbanisme n'est délivrée qu'au regard des règles d'urbanisme à l'exception des autres règles de droits privé.

En d'autres termes, le service instructeur ne vérifie pas le respect des droits des tiers à la charge du titulaire tels que : les servitudes légales, servitudes contractuelles, règles issues du règlement de copropriété, distances de vue et ouvertures, etc.

Une autorisation étant toujours délivrée sous réserve du droit des tiers, elle ne peut être mise en œuvre sans l’accord des autres indivisaires

B. Absence d’obligation de mise en œuvre d’une autorisation d’urbanisme

Il convient de distinguer le droit de construire de l'obligation de construire.

Il est toujours loisible à un constructeur de renoncer à ses projets.

Lorsqu’un permis a été délivré, il constitue l'assiette de diverses taxes ou redevances ; la renonciation à la construction ouvre un droit à répétition des sommes versées et dégrèvement des sommes dues.

Toutefois, l'obligation de construire, pour le titulaire d'un permis, peut résulter de certains engagements. En matière d'occupation du domaine public, les titres délivrés par l'Administration contraignent leur bénéficiaire à construire les ouvrages prévus. Un auteur considère qu'en cas de destruction de l'ouvrage en cours d'occupation, pour quelque cause que ce soit, l'occupant a l'obligation de les reconstruire en vertu des mêmes principes.

C. Possibilité de déposer une nouvelle demande pour un même terrain même si la première AU n’est pas périmée

L’existence d’une autorisation d’urbanisme valide et en cours ne fait pas obstacle au dépôt d’une nouvelle demande pour le même terrain ( mais on ne peut pas faire un « mélange » des différentes autorisations).

D.  Compétences et responsabilités

Beaucoup de Maires s'abritent derrière le "c'est pas moi c'est eux !" en visant les services de l'Etat.

Cependant, par la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, la commune engage sa responsabilité, lors même que l’instruction est réalisée par les services de l’Etat : c’est la signature du maire qui figure en bas de l’arrêté.

La délivrance d’un certificat d’urbanisme ou d’une autorisation d’urbanisme erronée engage la responsabilité de la commune (sous réserve d’un préjudice).

Le refus opposé à tort à une demande d’autorisation d’urbanisme engage la responsabilité de la commune (sous réserve d’un préjudice).

Ainsi, le service après-vente des autorisations d’urbanisme relève, principalement, de la commune et, surtout de son maire, compétence partagée, en partie, avec les services de l’Etat.

Constat des conformités / non conformités / demande PC modificatifs etc. : les communes sont au premier plan.

E.  L’autorisation d’urbanisme, assiette de diverses taxes ou redevances

La délivrance d’une autorisation d’urbanisme est le fait générateur des diverses taxes et redevances.

Le retrait fait disparaître le fait générateur des taxes et des participations.

II. Oups... l’autorisation est périmée

Que se passe-t-il lorsque le titulaire ne met pas en œuvre son autorisation dans le délai ou exécute des travaux après le délai de validité ?

A. Durée de validité des opérations d’urbanisme

Le délai de validité de décisions de non-opposition à déclaration préalable et des autorisations d’urbanisme est de trois ans ; le délai expiré, la décision est périmée.

Article R*424-17 

Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux.

Article R*424-18 

Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n'ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R*424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même lorsque la déclaration ne comporte pas de travaux et porte sur l'installation d'une caravane en application du d de l'article R*421-23 ou sur la mise à disposition des campeurs de terrains ne nécessitant pas de permis d'aménager en application de l'article R*421-19.

Article R*424-19 

En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité prévu à l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable.

Il en va de même, en cas de recours contre une décision prévue par une législation connexe donnant lieu à une réalisation différée des travaux dans l'attente de son obtention.

Article R*424-20 

Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de trois ans mentionné à l'article R. 424-17 court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation si cette date est postérieure à la notification visée à l'article R. 424-10 ou à la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

B. L’interruption des travaux

Par un arrêt en date du 10 mai 2017, le Conseil précise que le délai d’un an ne peut commencer à courir qu’une fois que le délai de validité initial a expiré.

Les juges du fond avaient au contraire estimé que l’interruption des travaux pendant plus d’un an avant suffi à rendre le permis caduc, alors que cette interruption était intervenue pendant la période de validité de l’autorisation.

ANNEXE 2 – CE 10.05.2017

C.  Prorogation et suspension

a)   Prorogation

Il est possible de demander la prolongation d’une autorisation d'urbanisme :

• Lorsque les travaux ne peuvent pas commencer dans les 3 ans,
• ou si interruption du chantier durant plus d'1 an.

La durée de validité peut être prolongée une 1^re fois, sur demande, pour une durée d'1 an. Ensuite, possibilité d’une 2^nde demande de prolongation, ce qui peut porter la durée de validité totale de l’AU 5 ans.

À noter : la demande de prolongation ne peut concerner qu'une autorisation d'urbanisme en cours de validité. Et elle n'est accordée que si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable.

La demande de prolongation doit être réalisée par courrier en 2 exemplaires 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité de 3 ans (ou avant l'expiration de votre 1^re demande de prolongation). Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.

Article R*424-21 

Le permis de construire, d'aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d'un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Pour les ouvrages de production d'énergie utilisant une des sources d'énergies renouvelables définies à l'article L. 211-2 du code de l'énergie, la demande de prorogation mentionnée au premier alinéa peut être présentée, tous les ans, dans la limite de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation, le cas échéant après prorogation de l'enquête publique en application de l'article R. 123-24 du code de l'environnement.

La prorogation de l'enquête publique mentionnée à l'alinéa précédent est acquise si aucune décision n'a été adressée à l'exploitant dans le délai de deux mois à compter de la date de l'avis de réception par le représentant de l'Etat dans le département.

Article R*424-22 

La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité.

Article R*424-23 

La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l'avis de réception postal ou de la décharge de l'autorité compétente pour statuer sur la demande. La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale.

b)    Suspension en cas de recours contentieux.

 D. Conséquences de l’expiration du délai de validité

Soit abandonner le projet, soit redéposer une demande à s’appliqueront les règles en vigueur à la date de la nouvelle demande.

Tout travail entrepris sur la foi d’une autorisation caduque est constitutif d’une infraction d’urbanisme.

E. La question des certificats d’urbanisme

Principe : le certificat d'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai de 18 mois examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat.

Article L410-1

Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer.

Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code.

Article R*410-18

 Le certificat d'urbanisme précise les conditions dans lesquelles il devient exécutoire.

Le délai de dix-huit mois prévu au quatrième alinéa de l'article L. 410-1 court à compter de la date d'acquisition du certificat d'urbanisme tacitement obtenu en application des dispositions de l'article R*410-12, nonobstant toute délivrance ultérieure d'un certificat d'urbanisme exprès.

1. Un Cub négatif a les mêmes effets qu’un Cua

ANNEXE 3 – CE.18.2017

Une demande de CUb (opérationnel) peut faire naître un CUa (tacite) tacite.

Un CUb négatif certifiant que l’opération présentée par le pétitionnaire n’est pas réalisable a la même valeur qu’un Cua (certificat d’urbanisme informatif) – il cristallise les règles qu’il vise et dont le titulaire pourra se prévaloir durant une durée de 18 mois.

 « les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat ».

Tout certificat d'urbanisme quel qu'il soit est donc au moins un CUa dont l'effet est de procéder à un gel de certaines dispositions sur le terrain pendant 18 mois.

2.La neutralisation des effets du certificat d’urbanisme

ANNEXE 3 – CE.18.2017

Depuis cet arrêt du 18 décembre 2017, le nouveau PLU prime sur le certificat d’urbanisme en cours lorsque les conditions du sursis à statuer sont réunies mais qu’il n’est plus possible d’y recourir.

Explications :

Parmi les dispositions cristallisées à l'occasion de la délivrance d'un certificat d'urbanisme se trouve notamment le droit d'opposer un sursis à statuer.

Le sursis à statuer permet de suspendre, pendant 2 ans, l’octroi d’une autorisation ou déclaration d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable) dans les cas où le projet compromettrait l’exécution d’un futur plan d’urbanisme (plan local d’urbanisme ou plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou serait de nature à rendre plus onéreuse l’exécution d’une opération d’aménagement ou faisant l’objet d’une acquisition publique.

Si l'omission de la mention d'une telle possibilité dans le certificat d'urbanisme peut être de nature à constituer un motif d'illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d'urbanisme (CE, 3 avril 2014, n° 362735, Numéro JurisData : 2014-006611).

Dans son arrêt du 18 décembre 2017, le Conseil d’Etat, tire, de ces principes, une nouvelle règle qu’il crée de façon tout à fait prétorienne : si l’élaboration du plan local d’urbanisme nouvellement adopté aurait pu justifier un sursis à statuer dans les conditions ci-dessus rappelées, alors ledit plan, entré en vigueur au moment du dépôt d’une demande d’urbanisme sur la foi d’un certificat d’urbanisme non expiré, est opposable au projet.

Alors que le sursis ne peut pas être opposé, il est possible de s'opposer au projet malgré le Certificat d’urbanisme en cours de validité et délivré sous l'empire du régime antérieur !

Les conditions d’application de cette nouvelle règle sont les suivantes : 

1. La demande est présentée dans le délai de validité d'un certificat d’urbanisme – 18 mois (CUa ou CUb)
2. Une demande d’autorisation d’uranisme ou une déclaration préalable est déposée après l'entrée en vigueur du nouveau PLU.
3. Il n’est pas possible d’opposer un sursis à statuer puisque le document n'est plus en cours d'élaboration.
4. Cependant, si le certificat d’urbanisme ou la demande d’urbanisme avait été déposé lors de l'élaboration dudit document, il aurait été possible d’opposer un sursis au regard des conditions du sursis (le projet compromettrait l’exécution d’un futur plan ou serait de nature à rendre plus onéreuse l’exécution d’une opération d’aménagement ou faisant l’objet d’une acquisition publique).
5. Dès lors, le projet tombe sous le coup des nouvelles dispositions du document d'urbanisme et le pétitionnaire ne peut pas se prévaloir des règles en vigueur à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme se voit, ce faisant, vidé d’une très grande partie de son utilité !

III.           Oups… un permis tacite

Le délai d’instruction est expiré, ce qui donne naissance à une autorisation d’urbanisme tacite. La municipalité s’aperçoit que le projet n’est pas légal. Que faire?

A.  La naissance d’une autorisation tacite

1.                 Le délai d’instruction

a)                Point de départ du délai d'instruction

Article R*423-19

Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet.

Article R*423-22

Pour l'application de la présente section, le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41.

b)                Délai de droit commun

 Article R*423-23

Le délai d'instruction de droit commun est de :

a) Un mois pour les déclarations préalables ;

b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ;

c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.

c)            Délais d'instruction particuliers

(1)             Modification du délai d'instruction de droit commun

ANNEXE 4 – Modification du délai d'instruction de droit commun

- Projet soumis, à un régime d’autorisation prévu par d'autres législations / situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ;

- Lorsque le projet doit être soumis à l'avis d’autres organismes (la commission régionale du patrimoine et de l'architecture) ;

(2)             Prolongations exceptionnelles du délai d'instruction

- une autorisation de défrichement, accord de l'architecte des Bâtiments de France...

2.                 De l’importance d’une notification régulière

A défaut de quoi le refus n’est pas opposable.

Il résulte des dispositions de l’article R. 424-1 du Code de l’urbanisme :

 « A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas :

a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ;

b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite.

En application de l'article L. 424-9, la décision de non-opposition à la déclaration préalable d'une coupe ou abattage d'arbres est exécutoire un mois après la date à laquelle elle est acquise. »

Faute pour la commune de notifier, dans les formes légalement requises, un refus / opposition dans le délai, le pétitionnaire est, de plein droit, titulaire d’une décision de non-opposition / permis tacite.

ANNEXE 5 -  CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigues

Attention : c’est la date de notification de la décision, non celle de sa signature dont il doit être tenu compte ( CAA Paris, 1re chambre, 29 Mars 2018 – n° 17PA00622.)

S’agissant des modalités de notification, celles-ci obéissent à des règles précises, définies à l’article R. 424-10 du Code de l’urbanisme :

« La décision accordant ou refusant le permis ou s'opposant au projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l'article R. 423-48, par échange électronique.

Il en est de même de l'arrêté fixant les participations exigibles du bénéficiaire d'un permis tacite ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable.

Lorsque la décision accorde le permis sans prévoir de participation ni de prescription, elle peut être notifiée par pli non recommandé.

Lorsque la décision est prise par le président de l'établissement public de coopération intercommunale, celui-ci en adresse copie au maire de la commune. »

 « Article R*423-48

Lorsque la demande précise que le demandeur accepte de recevoir à une adresse électronique les réponses de l'autorité compétente, les notifications peuvent lui être adressées par échange électronique.

Dans ce cas, le demandeur est réputé avoir reçu ces notifications à la date à laquelle il les consulte à l'aide de la procédure électronique. Un accusé de réception électronique est adressé à l'autorité compétente au moment de la consultation du document. A défaut de consultation à l'issue d'un délai de huit jours après leur envoi, le demandeur est réputé avoir reçu ces notifications. »

Par conséquent, en l’absence de notification respectant cette formalité, le pétitionnaire serait titulaire d’une décision de non-opposition à déclaration préalable.

Par suite, le refus qui lui serait adressé après le délai ou pendant le délai mais dans des conditions ne respectant par les formalités précitées, doit être regardé comme portant retrait de cette décision tacite de non-opposition à déclaration préalable.

B.                 Les conditions de retrait d’une décision d’urbanisme

1.                 De la possibilité de retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable

Nouveauté de la loi ALUR du 24 mars 2014 : permet le retrait des décisions de non-opposition tacites ou explicites à une déclaration préalable.

Article L424-5

 La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.

La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière.

2.                 Le délai du retrait

Depuis 1er octobre 2007, unification du régime du retrait des permis .

Il ressort du premier alinéa de l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme :

 « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. »

Sur la question de savoir si le délai de trois mois en cause désigne la période pendant laquelle la décision de retrait peut être prise ou s'il faut entendre que la décision de retrait doit être notifiée dans ce délai, le Conseil d’Etat, a, par un arrêt du 13 février 2012, publié au recueil Lebon, définitivement tranché pour la seconde solution (CE, 13 févr. 2012, n° 351617, Assoc. Sté Protectrice des Animaux de Vannes : JurisData n° 2012-002064) :

 « Considérant, d'autre part, qu'aux termes du second alinéa de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision " ; que, compte tenu de l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur, qui ressort des travaux préparatoires de la loi du 13 juillet 2006 dont ces dispositions sont issues, l'autorité compétente ne peut rapporter un permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, que si la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire du permis avant l'expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle ce permis a été accordé ; »

Le Conseil d'État affirme, dans la décision susvisée que la décision de retrait doit avoir été notifiée (et non seulement édictée) dans le délai de trois mois.

En outre, ce délai n'étant pas un délai de procédure, il n'a pas vocation à être un délai franc.

Exemple :

Monsieur X ayant déposé sa déclaration préalable le 26 février 2018 et étant titulaire d’une décision tacite de non-opposition depuis le 26 mars 2018, le Maire de la commune de X disposait d’un délai de trois mois, expirant le 26 juin 2018, pour notifier sa décision de retrait.

Or, si l’arrêté est daté du 13 avril 2018 et le courrier de transmission est daté du 29 mai 2018, ce courrier n’a pas été adressé en LRAR.

La commune n’est pas en mesure d’apporter la preuve que Monsieur X a été destinataire du courrier  avant le 26 juin 2018.

Monsieur X peut donc se prévaloir de ce que l’arrêté d’opposition à déclaration préalable est illégal, faute de lui avoir été notifié avant l’expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle la décision de non-opposition est née.

3.                       Les règles de procédures du retrait

a)                Condition sine qua non : illégalité de la décision

Une décision légale ne peut pas être retirée sans l’accord de son titulaire, même pendant le délai de trois mois.

b)                L’autorité compétente

L'autorité compétente pour prononcer un retrait – exprès ou implicite – de permis de construire, lui-même exprès ou tacite, ne peut être que l'autorité compétente pour délivrer ledit permis (maire)..

Lorsque le maire délivre un permis de construire au nom de l'État, il est dès lors "placé sous le contrôle hiérarchique du préfet" : le permis délivré peut donc être retiré par ce dernier.

c)                 Le contradictoire

Articles L. 121-1 et s. du code des relations entre le public et l’administration (art 24 Loi 12 avril 2000)

 Article L121-1

 Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable.

 Article L122-1

 Les décisions mentionnées à l'article L. 211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix.

L'administration n'est pas tenue de satisfaire les demandes d'audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique.

 Article L122-2

 Les mesures mentionnées à l'article L. 121-1 à caractère de sanction ne peuvent intervenir qu'après que la personne en cause a été informée des griefs formulés à son encontre et a été mise à même de demander la communication du dossier la concernant.

En outre, aux termes de l’article L. 211-2 du même code :

Article L211-2

 Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent.

A cet effet, doivent être motivées les décisions qui :

1° Restreignent l'exercice des libertés publiques ou, de manière générale, constituent une mesure de police ;

2° Infligent une sanction ;

3° Subordonnent l'octroi d'une autorisation à des conditions restrictives ou imposent des sujétions ;

4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ;

5° Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ;

6° Refusent un avantage dont l'attribution constitue un droit pour les personnes qui remplissent les conditions légales pour l'obtenir ;

7° Refusent une autorisation, sauf lorsque la communication des motifs pourrait être de nature à porter atteinte à l'un des secrets ou intérêts protégés par les dispositions du a au f du 2° de l'article L. 311-5 ;

8° Rejettent un recours administratif dont la présentation est obligatoire préalablement à tout recours contentieux en application d'une disposition législative ou réglementaire.

Le retrait d’une décision implicite de non-opposition à déclaration préalable est au nombre de celles qui doivent être motivées et qui sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable.

Or, il est constant que l'arrêté attaqué n'a pas été précédé de la procédure contradictoire prévue par les dispositions précitées et a, de la sorte, été pris à la suite d'une procédure irrégulière.

Un tel vice, qui a privé le requérant d'une garantie, est de nature à fonder l'annulation de l'arrêté par lequel le maire de X a retiré la décision tacite de non-position à déclaration préalable.

ANNEXE 6 - CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigue

Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 susvisée : Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. (...) Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables : 1° en cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles ; 2° lorsque leur mise en oeuvre serait de nature à compromettre l'ordre public ou la conduite des relations internationales ; 3° aux décisions pour lesquelles des dispositions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière. (...) ; que, si une décision de refus de permis de construire prise à la demande d'un administré n'est pas soumise à ces dispositions, le retrait de la décision tacite née du silence gardé par l'administration ne faisant pas suite à une demande de l'intéressé ne peut en revanche légalement intervenir qu'après que celui-ci a été mis à même de présenter des observations ; qu'il est constant que la décision contestée n'a pas été précédée de la procédure contradictoire prévue à l'article 24 précité ; que le maire n'invoque aucune urgence ni circonstance susceptibles de justifier l'absence de mise en oeuvre de ces garanties procédurales ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la décision de retrait en litige avait été prise à l'issue d'une procédure irrégulière qui l'entache d'illégalité

Remarques :

-          Cette procédure contradictoire s'applique aussi bien aux permis tacites (CE, 19 févr. 2007, n° 296283, Sté Avignon construction immobilière) qu'aux permis exprès (CE, 23 avr. 2003, n° 249712l).

-          Une situation d'urgence imputable à la commune n'est pas de nature à dispenser celle-ci de la procédure contradictoire (CE, 21 nov. 2011, n° 347969, Cne Brétigny-sur-Orge).

-          Il en va de même en de circonstances exceptionnelles (CE, 29 nov. 2004, SCI Modicom Immo).

-          Compétence liée : Cependant, le défaut d'observations des intéressés, reste inopérant si l'auteur du permis de construire se trouvait dans un cas de compétence liée. Ainsi jugé à propos d'un permis violant l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme (CE, 21 juill. 2009: JurisData n° 2009-075829).

-          Fraude : la décision de retrait doit être motivée, et la procédure contradictoire doit être respectée, même si le permis a été obtenu par fraude (CAA Bordeaux, 2 nov. 2006, n° 04BX01608).

 d)                La motivation

La motivation est exigée pour tout retrait, exprès ou tacite.

Art. L. 211-1 à L. 211-8 et L. 232-4 du code des relations entre le public et l'administration : les décisions administratives individuelles défavorables doivent être motivées.

Ce qui est le cas d'une décision retirant une décision créatrice de droits.

En conséquence, toute décision de retrait doit impérativement comporter l'énoncé des considérations de droit et de fait constituant le fondement de la décision de retrait

-          CAA Paris, 15 juin 2000, n° 98PA04536 : retrait de permis de construire se référant aux articles L. 111-5, R. 111-4 et R. 315-1 mais ne mentionnant aucune considération de fait de nature à justifier les raisons pour lesquelles le permis retiré.

-          TA Montpellier, 26 mars 1982 : annule un retrait insuffisamment motivé, par simple référence aux dispositions réglementaires applicables.

-          CAA Versailles, 29 janv. 2009 : une réunion avec les requérants étant inopérante à cet égard.

-          CE, 4 déc. 1987, n° 71487 :  un retrait est suffisamment motivé s'il indique que l'ouvrage « ne respectait pas les prescriptions de l'article R. 111-18 du Code de l'urbanisme relatif aux prospects sur voie ».

Le retrait d'un permis obtenu par fraude doit être également motivé (CE, 25 avr. 1990, n° 93916, CAA Douai, 4 juin 2008, Ville Lille : AJDA 2008, p. 2135).

 e)                 Le prénom, le nom et la signature du maire

ANNEXE 6 - CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigue

Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 précitée : Dans ses relations avec l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er, toute personne a le droit de connaître le prénom, le nom, la qualité et l'adresse administratives de l'agent chargé d'instruire sa demande ou de traiter l'affaire qui la concerne ; ces éléments figurent sur les correspondances qui lui sont adressées. Si des motifs intéressant la sécurité publique ou la sécurité des personnes le justifient, l'anonymat de l'agent est respecté. Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci. ; que la décision litigieuse ne mentionne ni le prénom ni le nom du maire alors que la seule signature apposée sur le document ne suffit pas à identifier son auteur ; que, par suite, M. A est fondé à faire valoir en appel que le retrait litigieux méconnaît ces dispositions ;

f)                  Mention des voies et délais de recours

Dès lors qu’il s’agit d’une décision faisant grief, elle doit comporter la mention des voies et délais de recours.

g)                Le caractère définitif du retrait

Le caractère définitif d'un retrait de permis tient à la notification dudit retrait, indépendamment d'un affichage éventuel

Le retrait n'est exécutoire qu'après sa transmission en préfecture.

h)                De l’importance de la notification

Le délai de trois mois court à compter de la signature du permis et non de sa notification ou lors de la naissance de la décision implicite.

La décision de retrait doit être notifiée dans le délai de trois mois (CAA Bordeaux, 9 mai 2012, n° 10BX00369).

La date de signature de la décision de retrait n'est pas prise en compte pour le calcul du délai de trois mois : c'est un délai franc (CE, 13 févr. 2012, Assoc. Sté protectrice des animaux de Vannes).

Passé le délai de trois, un maire ne peut légalement ni retirer un permis tacite, ni prendre un nouvel arrêté de sursis à statuer sur la demande de permis (CAA Marseille, 7 mai 2012, n° 10MA02441).

En outre, la circonstance que la commune ait été dans une situation de compétence liée ne permet pas au maire de cette commune de retirer un permis après le délai de trois mois (CAA Marseille, 27 sept. 2012, n° 10MA03502, Cne Ajaccio).

 i)                  Le retrait notifié hors délai

Illégal

4.                 Du refus notifié après l’expiration du délai d’instruction

La décision de refus notifiée après le délai d’instruction et avant /après le délai de retrait

-          La délivrance expresse d'un permis vaut retrait du permis tacite acquis auparavant.

-          Un permis modificatif n'entraîne pas retrait tacite du permis primitif (CAA Versailles, 4 déc. 2008)

-          La notification d’une décision de refus après le délai d’instruction : illégale si pas respect des principes procéduraux.

-          et après le délai de retrait : illégale

ANNEXE 6 - CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigue

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : ...Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. ; qu'aux termes de l'article R. 423-23 du même code : Le délai d'instruction de droit commun est de : (...) b) Deux mois pour les (...) demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation et de ses annexes c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire (....) ; que M. A a déposé sa demande de permis de construire le 21 décembre 2007 auprès des services de la mairie qui lui ont remis un récépissé fixant à deux mois le délai d'instruction ; qu'en l'absence, ainsi qu'il a été dit précédemment, de notification de la décision du 11 janvier 2008 dans les deux mois suivant le dépôt de la demande, une autorisation de construire tacite est née le 21 février 2008 ; qu'en notifiant le 27 octobre 2008 son refus de permis du 11 janvier 2008, le maire de Garrigues a retiré l'autorisation tacite dont été titulaire M. A et méconnu les dispositions de l'article L. 424-5 qui interdisent à l'autorité administrative, sauf demande explicite de son bénéficiaire, de procéder au retrait d'une décision illégale plus de trois mois suivant la date de celle-ci ;

5.                 Exceptions

1/ Demande de l'intéressé

Passé ce délai de trois mois, “le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire” (C. urb., art. L. 424-5, al. 2, 2e phrase).

Une nouvelle demande de permis, ou de permis modificatif, ne constitue pas une demande de retrait.

Mais un maire peut légalement refuser un retrait demandé par l'intéressé, si celui-ci a déjà procédé à l'exécution partielle des travaux, ce qui interdit tout dégrèvement d'une participation imposée (TA Nantes, 20 nov. 2003, Sté Rue de l'industrie).

2 / Autorisation obtenue par fraude

Un permis entaché de fraude ne peut en effet acquérir de caractère définitif et créer des droits au profit de son bénéficiaire : il peut dès lors être retiré (ou abrogé aussi du reste) par l'autorité administrative compétente pour le prendre, et ce au-delà du délai normalement imparti pour le retirer.

Rappelons que la fraude suppose la réunion de deux éléments : un élément objectif, une information erronée donnée à l'Administration ; et un élément subjectif, la volonté du demandeur de tromper l'Administration.

Il en va ainsi :

–d'une division du terrain alors qu'un propriétaire unique était indiqué  ;

–de la fausse déclaration prétendant qu'un bâtiment n'était que la reconstruction de l'ancien hangar et qu'il avait la même hauteur

–du pétitionnaire se présentant à tort comme propriétaire du terrain, alors qu'il n'a souscrit qu'une promesse unilatérale d'achat ;

–d'un pétitionnaire ayant surélevé le terrain naturel peu de temps avant la demande de permis, pour tromper sur la hauteur du projet.

A.                Situation dans lesquelles le retrait n’est plus possible (délai expiré)

1.                 Conséquences d’un retrait illégal (effets des annulations de retrait et responsabilités)

1/ L'annulation d'un retrait de permis de construire "rétablit" le permis initial à dater de la lecture de la décision d'annulation (CE, 6 avr. 2007, n° 296493).

2/ Responsabilité

Un arrêt du Conseil d'État (CE, 13 juill. 1966, n° 64549, Quelavoine), pose le principe :

Considérant que le retrait illégal du permis de construire engage la responsabilité de l'État et ouvre un droit à indemnisation dans la mesure où il en résulte un dommage actuel, direct et certain ;

2.                 Obligation de délivrer le certificat visé à l’article R. 424-13.

Cet article impose à l'autorité compétente de délivrer un certificat sur simple demande du demandeur.

Un refus de délivrance de ce certificat est illégal et peut faire l'objet d'une indemnisation (CE, 26 oct. 1990, n° 84027, min. Équip., Log., Aménag. territ. et Transports c/ Lecerf) ainsi que d'un recours en annulation en justice (CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigues).

Sur le principe de la responsabilité de l'Etat :

Considérant qu'il est constant que M. X... est devenu titulaire d'un permis de construire tacite à la date du 30 août 1980 à laquelle expirait le délai d'instruction d'une demande de permis de construire déposée le 30 juin 1980 et a, le 15 octobre 1980, demandé au directeur départemental de l'équipement de lui délivrer l'attestation prévue à l'article R. 421-36 du code de l'urbanisme, d'où il ressort que sur la demande de toute personne intéressée, une attestation certifiant qu'aucune décision négative n'est intervenue à l'égard d'une demande de permis de construire est délivrée sous quinzaine, par le directeur départemental de l'équipement ; qu'en ne délivrant l'attestation demandée que le 6 avril 1981, le directeur départemental de l'équipement a commis une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat ;
Sur le montant de l'indemnité :
Considérant que si M. X... qui a renoncé à son projet de construction et vendu son terrain à un promoteur soutient que le prix qu'il a pu obtenir est inférieur à la valeur réelle du terrain, déterminée en tenant compte du coût des travaux d'aménagement qu'il avait réalisés, ce préjudice n'est pas, en tout état de cause, la conséquence nécessaire du retard avec lequel lui a été délivrée l'attestation prévue à l'article R. 421-36 du code de l'urbanisme, et ne saurait donc donner lieu à indemnisation par l'Etat ; qu'en revanche, le tribunal administratif a fait une juste évaluation des circonstances de l'affaire en accordant à M. X... une indemnité de 10 000 F en réparation des divers troubles qui sont résultés pour celui-ci de la faute de l'Etat ;

 

Une injonction de délivrance pourra également être prononcée en justice à l’encontre de l’administration récalcitrante (CAA Marseille, 4 juin 2010, n° 08MA02045, Barthet).

IV.            Etre conforme ou ne pas être conforme…

A.                Changement de paradigme : du certificat du conformité à la DACT (Déclaration d'achèvement et de conformité des travaux)

La DAACT est un document qui permet d'attester auprès de la mairie :

• l'achèvement des travaux
• et leur conformité par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée.

Cette déclaration est obligatoire pour les travaux ayant fait l'objet :

• d'un permis de construire,
• d'un permis d'aménager,
• ou d'une déclaration préalable de travaux.

1.                 Date de dépôt

L’article L.462-1 dispose que la DACT est adressée à la mairie « à l’achèvement des travaux ».

Achèvement total ou pour une « tranche » des travaux

Le code ne prévoit plus de délai pour faire cette déclaration. Une DACT pourra donc être déposée après la date d’achèvement des travaux et ce sans limite de temps.

 2.                 Récolement

Le récolement porte sur la conformité des travaux par rapport à l’autorisation d’urbanisme délivrée.

Le nouvel article L. 462-2 du Code de l'urbanisme, complété par les articles R. 462-7 à R. 462-9 du même code, dispose :

 Article L462-2

L'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d'Etat fixe les cas où le récolement est obligatoire.

Passé ce délai, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux.

Les visites effectuées dans le cadre du récolement des travaux sont soumises aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 461-1 et des articles L. 461-2 et L. 461-3.

Aux termes de l'article R. 462-6 alinéa 1er, le délai dont dispose l'autorité compétente pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration est de trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement.

Ce délai est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7 (C. urb., art. R. 462-6, al. 2).

Le récolement doit être annoncé par l'autorité compétente (C. urb., art. R. 462-8) : préalablement à tout récolement, l'autorité compétente doit en effet en informer le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable (C. urb., art. R. 462-8, al. 1er).

Cependant, l'irrégularité de la procédure de récolement n'est pas considérée comme une formalité substantielle, lorsque l'actuel propriétaire du bien est présent, alors même que le bénéficiaire n'a pas été informé du récolement (TA Montreuil, 31 mai 2012, Bartel, cité supra n° 14).

3.                 Nouvelle procédure de contestation des déclarations d'achèvement

La réforme réalisée par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 a supprimé le certificat de conformité, remplacé par une conformité tacite, sauf attestation écrite éventuelle.

L'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, a ainsi mis en place un système de présomption de conformité des travaux.

Désormais la non-conformité est sanctionnée par une procédure de contestation de la déclaration d'achèvement, contestation qui doit intervenir dans les trois mois (cinq mois si le recollement est obligatoire) à dater de la réception en mairie de ladite déclaration (C. urb., art. R. 462-2).

La conformité des travaux réalisés est appréciée par rapport à l'autorisation d'urbanisme délivrée, éventuellement précisée par diverses prescriptions.

Dès lors, ne peuvent point être considérés comme non conformes au permis de construire accordé les travaux effectués en méconnaissance des règles de droit civil (TA Fort-de-France, 29 janv. 2010, n° 0901414, Lavaud).

4.                 L’issue du contrôle

 a)                Le constat de non-achèvement des travaux malgré une DACT

S’il apparaît que la déclaration a été déposée alors que les travaux ne sont pas achevés, la déclaration doit être renvoyée pour défaut d’achèvement (en précisant les travaux non achevés).

 b)                Le constat de non conformité des travaux à l’autorisation

S’il apparaît que la construction est achevée sans respecter l’autorisation, il y a lieu de considérer que les travaux ne sont pas conformes

L’article R.462-9 prévoit deux cas de mise en demeure :

-          dépôt d’un dossier modificatif - lorsque les travaux effectués peuvent être régularisés ; ou

-          mise en conformité des travaux avec l’autorisation accordée (cas contraire).

Important : l’administration a compétence liée pour ce faire lorsqu’elle constate une non-conformité.

La mise en demeure, qui doit parvenir au pétitionnaire dans le délai de trois ou cinq mois, doit rappeler les sanctions (pénales) encourues.

Dans les deux cas, dès lors que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, il convient, en application des articles L.480-1 et 4, de dresser procès-verbal et de le notifier à l’intéressé ; le procès-verbal peut n’être transmis au Procureur qu’à l’issue du processus.

La mise en demeure doit préciser le délai laissé au pétitionnaire pour mettre la construction en conformité à l’autorisation ou déposer un dossier modificatif.

S’agissant d’une décision faisant grief, elle doit comporter la mention des voies et délais de recours.

c)                 L’administration s’abstient de toute mesure - Le récolement a un effet définitif

Le récolement non suivi d'une mise en demeure dans le délai réglementaire dessaisit l'Administration et ne pourra plus être contesté.

Si le pétitionnaire demande une attestation de non contestation de conformité, l’autorité compétente sera tenue de la produire sous quinzaine.

 Article R.462-10

Lorsque aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci.

 A défaut, le pétitionnaire est en droit de demander au préfet de la fournir (R.462-10), qui semble avoir compétence liée pour ce faire.

 Ce délai de quinzaine n'est assorti d'aucune sanction. Néanmoins la conformité ne peut plus être contestée : aucun retrait de cette décision tacite de non-contestation n'est plus possible.

B.  Que faire en présence d’une DACT non contestée dans le délai alors que construction non conforme ?

La mairie dispose d'un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la DAACT pour contester la conformité des travaux.

Passé ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux.

IMPORTANT : ce texte ne fait pas obstacle ni aux poursuites pénales ni aux actions civiles.

L’administration conserve son pouvoir de contrôle sur le plan pénal : la cour de cassation a jugé que le certificat de conformité ne faisait pas obstacle à des poursuites pénales.

D’ailleurs, lorsque l’autorité administrative, en l’occurrence le Maire, a connaissance d’une infraction d’urbanisme, celle-ci est tenue d’en faire dresser procès-verbal (C. urb. Art. L. 480-1, al.3).

On dit alors que l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée.

C’est dire qu’elle ne dispose, en ce domaine, d’aucune faculté d’appréciation et est dans l’obligation de dresser procès-verbal de l’infraction ainsi que de transmettre sans délai copie du procès-verbal constatant l’infraction au ministère public.

V.               Le constructeur délinquant récalcitrant

Une construction non conforme à l’autorisation d’urbanisme ; une mise en demeure a été adressée, une demande de remise en état, un arrêté interruptif, un PV d’infraction… mais les non-conformités perdurent…

A.                Cela va sans dire…mais ça va mieux en le disant : une commune ne peut pas engager des travaux de remise en état / démolition elle-même

Elle doit obtenir un titre en justice.

B.                 L’action pénale

ANNEXE 8 - INFRACTIONS D’URBANISME – TEXTES

Les infractions d’urbanisme sont définies par l’article L 480-4 du code de l’urbanisme.

Le non-respect des règles d’urbanisme est sanctionné aux articles L 610-1 et L 480-1 à 13 du même code.

Les peines peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les personnes responsables de l’exécution desdits travaux.

1.                 Les infractions concernées

Les infractions sont très diverses, étant donné que toute infraction relative à l’exécution de travaux ou l’utilisation du sol en méconnaissance des obligations imposées par les titres I à IV du livre IV du code de l’urbanisme, par les règlements pris pour leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions doit être notamment poursuivie et punie.

On peut regrouper ces infractions en deux grandes catégories :

-          l’article L. 610-1 du Code de l’urbanisme érige en délit, d’une part, l’infraction aux dispositions des divers documents d’urbanisme, notamment les plans d’occupation des sols, d’autre part, la méconnaissance de certaines règles d’utilisation du sol, soit générales, soit particulières ;

-          l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme punit de peines correctionnelles l’exécution de travaux en l’absence des autorisations requises ou en méconnaissance des obligations incluses dans ces dispositions.

Constitue notamment une infraction, le fait de :

- commencer les travaux avant obtention du permis de construire.

La délivrance ultérieure du permis ou l'obtention éventuelle d'un permis tacite alors que la construction a été réalisée n’a pas pour effet de faire disparaître l'infraction antérieurement consommée. En revanche, la nouvelle autorisation fait obstacle à une condamnation à démolir l’édifice.

- commencer les travaux malgré un refus de permis.

Au cas où la décision de refus serait annulée par la juridiction administrative, cette décision ne vaut pas autorisation (Cass. crim., 27 févr. 1990, n° 89-81.687) et des poursuites sont possibles.

- ne pas observer les obligations imposées par le permis de construire.

- avoir obtenu le permis par fraude (Cass. crim., 4 novembre 1998, n° 97-82569).

- ne pas observer les délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage pour les bénéficiaires d’autorisations accordées pour une durée limitée ou à titre précaire.

-          ne pas respecter la destination de l’ouvrage.

-          engager des travaux alors que le permis est caduc.

-          Cas du permis suspendu : la continuation des travaux nonobstant la décision de la juridiction administrative prononçant la suspension ou le sursis à exécution de l’autorisation d’urbanisme fait encourir à son auteur une amende de 75 000 euros et une peine d’emprisonnement de trois mois.

-          Cas du permis retiré : Lorsque le permis, initialement accordé, a fait l’objet d’une décision de retrait, les travaux exécutés avant le retrait échappent à la répression puisque les faits constitutifs d’une infraction s’apprécient au jour de commission.

-          Cas de la déclaration préalable : le fait de construire en l’absence de déclaration ; le fait d’entreprendre les travaux avant l’expiration du délai d’opposition, délai qui part du jour du dépôt du dossier en mairie constaté par un récépissé ; le fait d’entreprendre les travaux malgré une décision d’opposition, etc..

2.                 Le délai de prescription des infractions au permis de construire

S’agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale (art. 8), le délai de prescription est de 6 ans.

Le délai ne commence à courir qu'à compter du jour où, les travaux étant achevés, la construction peut être affectée à l'usage auquel elle est destinée.

Le cours du délai de prescription est interrompu :

- en cas de procès-verbal constatant l’infraction ;

- en cas de constitution de partie civile ;

- ou en cas de reprise de nouveaux travaux.

Cette interruption fait courir un nouveau délai de 6 ans.

3.                 La constatation de l’infraction

a)                Compétence liée du maire

Lorsque le maire ou le président de l’EPCI compétent ont connaissance d’une infraction, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal (sauf si l’infraction est couverte par le délai de prescription de 6 ans).

Lorsque le maire dresse procès-verbal, il agit pour le compte de l’Etat.

En cas de carence du maire, injonction peut être faite à celui-ci, par le juge du référé conservatoire, de dresser un procès-verbal d’infraction, d’édicter un arrêté interruptif de travaux et d’en transmettre copie au procureur de la République (CE, 6 février 2004, Masier, n° 256719).

La carence de l’administration à faire dresser procès-verbal de constat constitue une faute, mais cette mission étant accomplie pour le compte de l’Etat, il a été jugé que la responsabilité de la commune ne saurait être recherchée (CAA Lyon, 19 novembre 1991, André et Jean Agnel, n°89LY01433).

 b)                La compétence pour constater l’infraction

Les infractions aux dispositions concernant le permis de construire sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme, suivant l’autorité dont ils relèvent, et assermentés (art. L480-1 du code de l’urbanisme).

Un PV dressé par un agent qui n’est pas assermenté est nul.

c)                 La procédure de constatation de l’infraction

(1)         Pouvoir de vérification sur place

L’exercice du pouvoir de police en matière d’urbanisme est assorti d’un droit de visite.

En application de l’article L 461-1 du code de l’urbanisme, le maire ainsi que les fonctionnaires et agents commissionnés à cet effet et assermentés peuvent à tout moment visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles, et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments :

Article L461-1

Le préfet et l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou leurs délégués, ainsi que les fonctionnaires et les agents mentionnés à l'article L. 480-1 peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d'accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du présent code afin de vérifier que ces dispositions sont respectées et se faire communiquer tous documents se rapportant à la réalisation de ces opérations.

Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s'exerce jusqu'à six ans après l'achèvement des travaux.

Le droit de visite est, cependant, encadré par l’article 432-8 du code pénal.

Le droit de visite et les constatations à l’intérieur d’une propriété ne peuvent être effectués sans l’accord préalable de l’occupant. Néanmoins, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire dans le cas d’une construction inachevée ne constituant pas un domicile.

Dans l'hypothèse la plus simple et la plus fréquente, les constatations des infractions au code de l'urbanisme sur les constructions ou travaux visibles de l'extérieur sont effectuées depuis la voie publique et ne nécessitent donc pas l'accord d'une quelconque personne.

Dans cette hypothèse, l’agent doit se garder de toute intrusion dans la propriété privée, même minime. Ainsi, par exemple, il est interdit de passer un appareil photo à travers le grillage du propriétaire, même si l’agent reste posté sur le trottoir.

Dans le cas où l’infraction n’est pas visible du domaine public, elle peut être constatée depuis une propriété voisine. Il faudra avoir recueilli le consentement manuscrit du voisin.

Dans l’hypothèse où un accès à la propriété est nécessaire, l'agent doit préalablement rechercher l'accord manuscrit de l'occupant ou recueillir son accord verbal et le consigner dans le procès-verbal.

(2)             Refus de pénétrer sur une propriété privée

En cas de refus d'accès à la propriété, l'agent doit consigner le refus opposé par l'occupant dans le procès-verbal et transmettre celui-ci au ministère public, qui peut ordonner une enquête préliminaire, voire saisir le juge d'instruction en vue d'ordonner une visite domiciliaire sur commission rogatoire délivrée aux officiers de police judiciaire.

Le fait de faire obstacle au droit de visite est constitutif d’un délit :

Article L480-12

Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les autorités, fonctionnaires et agents habilités à exercer les missions de contrôle administratif prévues au chapitre Ier du titre VI du présent livre ou de recherche et de constatation des infractions prévues par le présent code est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.

Obstacle au droit de visite en matière d'urbanisme : conformité à la Constitution

Le Conseil constitutionnel, saisi par la chambre criminelle de la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité relative aux droits et libertés que la Constitution garantit de l'article L. 480-12 du Code de l'urbanisme, a jugé cette disposition conforme à la Constitution.

Ce texte sanctionne pénalement quiconque aura mis obstacle à l'exercice du droit de visite prévu à l'article L. 461-1 du Code de l'urbanisme . En vertu de l'article L. 461-1 "Le préfet et l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou ses délégués, ainsi que les fonctionnaires et les agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de l'urbanisme et assermentés, peuvent visiter les constructions en cours (...). Ce droit de visite (...) peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux pendant trois ans".

Le requérant soutenait que "l'incrimination instituée à l'article L. 480-12, du fait de la définition insuffisamment précise du droit de visite prévu à l'article L. 461-1 du même code, lorsque la visite s'effectue dans un domicile, porte atteinte au droit au respect de l'inviolabilité du domicile et à la liberté individuelle".

Le Conseil constitutionnel a considéré "qu'eu égard au caractère spécifique et limité du droit de visite, cette incrimination n'est pas de nature à porter atteinte à l'inviolabilité du domicile" et 'que le grief tiré de l'atteinte à la liberté individuelle est inopérant".

(3)         Possibilité de régularisation

En présence de travaux exécutés en violation des obligations d’urbanisme, le Maire peut dans un premier temps inviter le constructeur à effectuer des travaux pour régulariser la situation ou à déposer une demande de permis de régularisation ou une déclaration préalable en mairie, pour autant que ces travaux soient conformes aux règles en vigueur à la date à laquelle le permis est accordé

(4)         Non-régularisation : procès-verbal

Si la régularisation est impossible, le maire est tenu de faire dresser procès-verbal (art. L 480-1 et L 480-4 du code de l’urbanisme).

Lorsque le maire dresse procès-verbal conformément à l’article L 480-1 (al. 3), il agit pour le compte de l’Etat. Les procès-verbaux font foi jusqu’à preuve du contraire.

Le PV constitue le point de départ de la procédure pénale. Il doit respecter des conditions de forme et de fond afin d’éviter les irrégularités qui pourraient être soulevées par le contrevenant.

(a)             Rédaction du procès-verbal

Le PV doit contenir la date, le lieu et la nature de l’infraction, la référence aux textes de loi concernés. Plans et photos peuvent être annexés au PV.

(b)            Transmission du procès-verbal

Copie du procès-verbal constatant l’infraction est transmise sans délai au ministère public (art. L 480-1, al. 4). Le procès-verbal n’a pas à être notifié au contrevenant.

d)                Initiative des poursuites

Elle appartient au ministère public.

Le Procureur de la République peut décider de ne pas poursuivre : il classe sans suite.

Le classement sans suite n'a pas l'autorité de la chose jugée. Cela signifie que le procureur peut revenir à tout moment sur sa décision et engager des poursuites, sauf en cas de prescription.

En outre, le classement sans suite ne fait pas obstacle à l'exercice direct des poursuites par la commune, qui peut :

• déposer plainte avec constitution de partie civile devant un juge d’instruction,
• saisir elle-même le tribunal correctionnel avec une citation directe.

4.                 L’interruption des travaux

L’interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du préfet ou de l’une des associations visées à l’article L480-1, soit même d’office, par le juge d’instruction saisi des poursuites, ou par le tribunal correctionnel.

Article L480-2

L'interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ou de l'une des associations visées à l'article L. 480-1, soit, même d'office, par le juge d'instruction saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel. L'interruption des travaux peut être ordonnée, dans les mêmes conditions, sur saisine du représentant de l'Etat dans la région ou du ministre chargé de la culture, pour les infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine.

L'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.

Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 480-4 du présent code a été dressé, le maire peut également, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public. Pour les infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine, le représentant de l'Etat dans la région ou le ministre chargé de la culture peut, dans les mêmes conditions, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux ou des fouilles.

L'autorité judiciaire peut à tout moment, d'office ou à la demande, soit du maire ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l'interruption des travaux. En tout état de cause, l'arrêté du maire cesse d'avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe.

Le maire est avisé de la décision judiciaire et en assure, le cas échéant, l'exécution.

Lorsque aucune poursuite n'a été engagée, le procureur de la République en informe le maire qui, soit d'office, soit à la demande de l'intéressé, met fin aux mesures par lui prises.

Le maire peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l'application immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des matériaux approvisionnés ou du matériel de chantier.

La saisie et, s'il y a lieu, l'apposition des scellés sont effectuées par l'un des agents visés à l'article L. 480-1 du présent code qui dresse procès-verbal.

Les pouvoirs qui appartiennent au maire, en vertu des alinéas qui précèdent, ne font pas obstacle au droit du représentant de l'Etat dans le département de prendre, dans tous les cas où il n'y aurait pas été pourvu par le maire et après une mise en demeure adressée à celui-ci et restée sans résultat à l'expiration d'un délai de vingt-quatre heures, toutes les mesures prévues aux précédents alinéas.

Dans le cas de constructions sans permis de construire ou d'aménagement sans permis d'aménager, ou de constructions ou d'aménagement poursuivis malgré une décision de la juridiction administrative suspendant le permis de construire ou le permis d'aménager, le maire prescrira par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l'arrêté du maire est transmise sans délai au ministère public. Dans tous les cas où il n'y serait pas pourvu par le maire et après une mise en demeure adressée à celui-ci et restée sans résultat à l'expiration d'un délai de vingt-quatre heures, le représentant de l'Etat dans le département prescrira ces mesures et l'interruption des travaux par un arrêté dont copie sera transmise sans délai au ministère public.

Dans le cas où le représentant de l'Etat dans le département fait usage des pouvoirs qui lui sont reconnus par les alinéas 9 et 10 du présent article, il reçoit, au lieu et place du maire, les avis et notifications prévus aux alinéas 5 et 6.

Interruption provisoire des travaux :

-          par l’autorité judiciaire (juge d’instruction ou tribunal correctionnel, en fonction de l’état d’avancement de la procédure) qui statue, soit d’office, soit sur réquisition du ministère public agissant lui-même à la demande du maire, du fonctionnaire compétent ou de l’une des associations habilitées à exercer l’action civile ; L’autorité judiciaire statue après audition du bénéficiaire des travaux ou après qu’il ait été dûment convoqué ; la décision est exécutoire sur minute, nonobstant toute voie de recours ;

-          par l’autorité administrative en cas de carence de l’autorité judiciaire ; le maire statue au moyen d’un arrêté motivé susceptible de recours pour excès de pouvoir ; semblable arrêté est obligatoire en cas de construction sans permis ;

La décision d’interruption n’intervient qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter ses observations, conformément à l’article L 122-1 du code des relations entre le public et l’administration (CE, 26 octobre 2009, SFR, n° 328467). Mais une situation d’urgence permet à l’administration de se dispenser de cette procédure contradictoire (CE, 10 mars 2010, Thévenet, n° 324076).

La copie de l’arrêté ordonnant l’interruption des travaux est transmise sans délai au procureur de la République.

a)                Pouvoirs du maire : arrêté obligatoire / facultatif

Dès qu’un procès-verbal relevant l’une des infractions prévues à l’article L480-4 a été dressé, le maire peut également, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, même si elle n’a pas encore été saisie, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux. Une copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public (art. L480-2, al. 3).

Le maire ne peut prendre un arrêté d’interruption des travaux que si un procès-verbal a relevé l’infraction. Ne peut tenir lieu de procès-verbal constatant l’infraction un procès-verbal se bornant à enregistrer la plainte du maire à l’encontre de travaux effectués sans permis (CE, 10 janvier 1996, Populaire).

Le maire peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l’application immédiate de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des matériaux approvisionnés ou du matériel de chantier. La saisie, et, s’il y a lieu, l’apposition de scellés sont effectuées par l’un des agents visés à l’article L 480-1 qui dresse procès-verbal.

En cas de carence du maire, un tribunal peut prescrire au maire, à des fins conservatoires, de faire dresser un procès-verbal d'infraction, d'édicter un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre copie au procureur de la République :

CE, Sect., 6 févr. 2004, req. n° 256719 (recours contre TA Nice, 17 avr. 2003)

Le juge des référés administratif dispose du pouvoir de prononcer, par application des dispositions de l'article L. 521-4 du Code de justice administrative, une injonction afin qu'un maire dresse un procès-verbal d'infraction ainsi qu'un arrêté interruptif de travaux devant être transmis au Procureur de la République, lorsque est établie la poursuite de travaux malgré une précédente ordonnance de suspension d'exécution d'un permis de construire.

(...)

Considérant, en premier lieu, qu'alors même que le procès-verbal dressé en application de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme a le caractère d'un acte de procédure pénale dont la régularité ne peut être appréciée que par les juridictions judiciaires, il appartient à la juridiction administrative de connaître des litiges qui peuvent naître du refus du maire de faire usage des pouvoirs qui lui sont conférés en sa qualité d'autorité administrative par les dispositions de l'article L. 480-2 du même code ;

Considérant, en deuxième lieu, d'une part, qu'il résulte des dispositions combinées des articles L. 511-1 et. 521-3 du code de justice administrative que le juge des référés, saisi d'une demande sur le fondement de cette dernière disposition, peut prescrire à des fins conservatoires toutes mesures, notamment sous la forme d'injonctions à l'égard de l'administration, à condition que ces mesures soient utiles, justifiées par l'urgence, ne fassent obstacle à l'exécution d'aucune décision administrative et ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ; que, d'autre part, lorsque des travaux de construction se poursuivent en dépit d'une décision de la juridiction administrative suspendant l'exécution du permis de construire qui les avait autorisés, il résulte des dispositions précitées du code de l'urbanisme que le maire est tenu de faire dresser procès-verbal de l'infraction ainsi commise, de prendre un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre copie au procureur de la République ; que, par suite, et dès lors qu'il constatait que, nonobstant l'ordonnance du 29 novembre 2002 suspendant l'exécution de l'arrêté du 5 janvier 2001 du maire du Lavandou accordant un permis de construire à M. X, les travaux de construction litigieux se poursuivaient, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a pu, sans méconnaître l'étendue des pouvoirs qu'il tient de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, prescrire au maire, à des fins conservatoires, de faire dresser un procès-verbal d'infraction, d'édicter un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre copie au procureur de la République ;

Considérant, en troisième lieu, que la demande dont était saisi le juge des référés n'avait pas pour objet de modifier, au sens des dispositions de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, la mesure de suspension qu'il avait précédemment ordonnée ; que, par suite, le moyen tiré de ce que l'ordonnance attaquée aurait été rendue en méconnaissance de ces dispositions ne peut qu'être écarté ;

Considérant, enfin, qu'en se prononçant sur les travaux qui devaient faire l'objet d'un arrêté interruptif, le juge des référés a, sans commettre d'erreur de droit, porté sur les faits de l'espèce une appréciation qui, dès lors qu'elle est exempte de dénaturation, ne saurait être discutée devant le juge de cassation ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X n'est pas fondé à demander l'annulation de l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nice en date du 17 avril 2003 ;

(...)

NOTE : Voici une intéressante décision qui montre que la saisine du juge des référés administratifs peut à bon droit être utilisée pour mettre fin à la poursuite d'un chantier illicite, ce qui dissuadera peut-être certains plaideurs de recourir au juge judiciaire sur le fondement de l'article 809 du Nouveau Code de procédure civile.

Les conditions de la saisine du juge des référés administratifs sont strictes : urgence, absence de contestation sérieuse, absence de mise en échec d'une décision administrative, doivent être démontrées.

Mais, l'urbanisme devrait être un des domaines privilégiés du champ d'application du référé dit « conservatoire » ou « mesure utile ».

b)                Mainlevée ou maintien des mesures

L’autorité judiciaire peut à tout moment, d’office ou à la demande, soit du maire ou du préfet, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l’interruption des travaux.

Face à un arrêté interruptif de travaux, le constructeur peut, dans les conditions de droit commun prévues par l'article L521-1 du code de justice administrative, solliciter de la juridiction administrative la suspension et l'annulation de l'arrêté. Il lui appartiendra de démontrer au juge qu'il y a un doute sérieux sur la légalité de la décision du maire ordonnant l'interruption des travaux et qu'il y a, dans les circonstances particulières de l'affaire, urgence à ce que les travaux de construction ne soient pas interrompus, ces deux conditions relatives à l'illégalité et à l'urgence étant cumulatives (JO Sénat, 11 août 2005, question n° 16347).

L’arrêté du maire cesse d’avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe. Celle-ci est acquise lorsqu’aucune poursuite n’a été engagée. Dans ce cas, le procureur de la République en informe le maire qui, soit d’office, soit à la demande de l’intéressé, met fin aux mesures prises par lui (art. L 480-2, al. 6).

c)                 Sanctions

La continuation des travaux malgré une décision d’interruption, judiciaire ou administrative, fait encourir à son auteur une amende de 75 000 euros et un emprisonnement de 3 mois .

5.                 Les sanctions applicables

a)                Amendes et emprisonnement

En application de l’article L 480-4 du Code de l’urbanisme, « la méconnaissance des règles d’urbanisme est punie d’une amende comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder, soit dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 €. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie, un emprisonnement de 6 mois pourra être prononcé ».

Les personnes morales encourent les peines suivantes :

- l’amende suivant les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal, c’est-à-dire le quintuple du taux maximum prévu pour les personnes physiques par la loi qui réprime l’infraction,

- certaines peines mentionnées à l’article 131-39 du code pénal (dissolution de la personne morale, placement sous surveillance judiciaire, interdiction d’exercer l’activité professionnelle dans l’exercice ou à l’occasion de laquelle l’infraction a été commise, etc.).

b)                Mesures de restitution - Mise en conformité et démolition

Le tribunal peut impartir au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation. Il peut assortir sa décision d’une astreinte de 500€ par jour de retard (art. L480-7).

S'agissant de mesures de restitution, le juge pénal a un pouvoir d'appréciation assez large et peut refuser la démolition pour des motifs sociaux ou économiques.

L’exécution forcée (C. urb., art. L. 480-9) décidée par le maire ou le fonctionnaire compétent si, à l’expiration du délai fixé, la mesure ordonnée n’est pas complètement exécutée ; au cas où cette exécution forcée porterait atteinte aux droits des tiers, il ne peut y être procédé qu’après autorisation du tribunal de grande instance qui peut ordonner l’expulsion des occupants.

Référé Possibilité de saisir la juridiction des référés à laquelle l’article 809, alinéa 1er du Code de procédure civile donne compétence pour faire cesser un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 29 janv. 2014, n° 13-10.803  : JurisData n° 2014-001151 ; Cass. 3e civ., 5 mars 2014, n° 13.12540 : D. 2014, p. 667).

c)                 Publication du jugement

Le tribunal peut ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera (art. L480-5).

d)                Ajournement de la peine

e)                 Mesures alternatives aux poursuites - Composition pénale – Rappel à la loi

f)                  Exemples de condamnation

6.                 Exercice de l’action civile devant le juge pénal

a)                L’action civile des particuliers

Le particulier qui subit un préjudice du fait d’une infraction d’urbanisme peut saisir le Juge pénal d’une demande en réparation.

L’action civile est soumise au régime de droit commun et suppose donc l’existence d’un préjudice personnel directement causé par l’infraction.

La victime peut invoquer tous types de dommages découlant des faits poursuivis : des nuisances sonores (Cass. crim., 15 juin 1994, n° 93-83.929  : JurisData n° 1994-001520 ), la privation de la vue sur la mer (Cass. crim., 22 août 1994, n° 93-83.821  : JurisData n° 1994-002984), troubles causés à la jouissance du logement (Cass. crim., 15 juin 1994, n° 93-83.929  : JurisData n° 1994-001520  ; Bull. crim. n° 328).

La victime peut demander des dommages intérêts.

Elle peut également solliciter une mesure de restitution, telle la démolition ou la mise en conformité, destinée à faire cesser le préjudice (Cass. crim., 9 sept. 2008, n° 07-88.699  : JurisData n° 2008-045164) ; cette mesure ne requiert pas l’avis préalable du maire ou du fonctionnaire compétent (Cass. crim., 9 avr. 2002, n° 01-82.687  :JurisData n° 2002-014414).

b)                Exercice de l’action civile par certaines associations

En vertu de l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme, toute association agréée de protection de l’environnement peut exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les délits prévus par le Code de l’urbanisme et portant un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu’elle a pour objet de défendre.

c)                 Exercice de l’action civile ou pénale par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’urbanisme

En vertu du dernier alinéa de l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme :

« La commune ainsi que l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile, en ce qui concerne les faits commis sur leur territoire et constituant une infraction à l'alinéa premier du présent article. »

La jurisprudence n’exige pas que la commune établisse l’existence d’un préjudice personnel et direct (Cass. crim., 9 avr. 2002, n° 01-82.687  : JurisData n° 2002-014414).

C.                 L’action devant le juge civil

-          Toute personne qui subit un préjudice direct du fait de la réalisation irrégulière d'une construction peut introduire une action en responsabilité délictuelle devant le tribunal de grande instance.

-          Une commune peut engager une action en démolition / remise en état / dommages-intérêts devant les juridictions judiciaires, indépendamment de toutes poursuites pénales.

Article L480-14

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l'article L. 421-8. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.

-          Electa una via : règle de non-cumul actions civile et pénale (il faut choisir !)

-          Conditions : Faut-il prouve un préjudice pour la commune ?

Divergence des juridictions :

CA CHAMBERY, 2^e chambre, 13 octobre 2017 n° 16/01405 :

« L’article 480-14 du Code de l’urbanisme s’inscrit, tout d’abord, dans la volonté de permettre au maire de disposer des moyens d’action pour la prévention contre les risques naturels puisque, jusqu’à 2010, son application était circonscrite aux secteurs soumis à des risques naturels prévisibles. Son application a, ensuite, été élargie et le renvoi à l’existence de risques naturels prévisibles a disparu. L’article 480-14 du Code de l’urbanisme permet désormais à la commune d’agir en démolition devant le juge civil, l’objectif étant d’ouvrir cette voie au maire pour le respect du règlement sur l’ensemble du territoire de la commune.

Une telle action en démolition est déjà ouverte aux tiers, qui peuvent ainsi demander au juge civil la démolition ou la mise en conformité de bâtiments édifiés en violation de règles ou de servitudes d’urbanisme à la condition d’apporter la preuve de l’existence d’un préjudice personnel en relation directe avec l’infraction aux règles d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique.

Il s’en déduit la spécificité de l’action ouverte à la commune par l’article 480-14 du Code de l’urbanisme et, en l’absence de toute précision par le législateur, il apparaît donc que la commune dispose d’une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice personnel et direct causé par les constructions litigieuses. »

TGI BESANCON, 1re chambre, 16/02686, 3 avril 2018  :

 « En l’espèce, si l’article L.480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune d’échapper aux délais de droit commun de cinq ans à compter de la présomption de connaissance des travaux litigieux en lui permettant d’agir en démolition dans un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux, cette action est conditionnée.

En effet, dans la mesure où cette disposition déroge au droit commun de la prescription, elle est soumise à la nécessaire démonstration par la commune d’un préjudice ou du fait des constructions litigieuses.

Un préjudice doit donc être caractérisé par la commune de C. afin que son action civile prospère, sauf à retirer tout intérêt ou tout effet aux textes prévoyant des prescriptions plus courtes ».

Que peut-elle espérer ?

S'agissant de mesures de restitution, si le juge pénal a un pouvoir d'appréciation assez large et peut refuser la démolition pour des motifs sociaux ou économiques, il en va tout différemment du juge civil.

Le juge civil ne dispose pas de la même marge de manœuvre et doit systématiquement prononcer la démolition de la construction édifiée en violation d'une règle d'urbanisme de fond dès lors qu'il constate que les conditions de la responsabilité civile sont réunies (Cass. 3e civ., n° 78-10.427, 7 juin 1979 : JurisData n° 1979-730124, Bull . III n° 124, p. 95. - Cass. 3e civ., 18 févr. 1981, Bull . III n° 38. - Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, Bull . III n° 185, p. 123.)

Son seul pouvoir d'appréciation réside dans l'étendue de cette mesure, totale ou partielle, sachant que cette appréciation ne doit pas avoir pour effet de faire échec au principe de la réparation en nature (Cass. 3e civ., 13 mars 1977, Guillaume c/ SCI de construction des 5 et 5 bis rue des Chalets à Bourges).

Quant à l'impossibilité d'exécution de la démolition, la Cour de cassation fait preuve d'une grande circonspection. Elle admet seulement qu'une modification de la règle d'urbanisme rend inutile cette mesure lorsqu'une reconstruction à l'identique est possible (Cass. 3e civ., 25 nov. 1998, n° 97-10.148, SCI Eriane  : JurisData n° 1998-004495).

Elle refuse de prendre en compte des inconvénients sociaux tels que la nécessité de nombreuses expulsions (Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, Tripodi : JurisData n° 1998-003642).

Ainsi, en l’absence de modification des règles d’urbanisme ayant pour effet de rendre, a posteriori, légales les constructions litigieuses, la mesure de réparation doit être ordonnée par le juge civil.

-          Le cas du permis de construire annulé :

Article L480-13

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 117 (V)

Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones suivantes :

a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l'article L. 122-9 et au 2° de l'article L. 122-26, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols ;

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols, sauf s'il s'agit d'une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d'une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d'agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l'article L. 641-13 du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d'une appellation d'origine protégée définie à l'article L. 641-10 du même code ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l'article L. 122-12 du présent code ;

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L. 121-16, L. 121-17 et L. 121-19 ;

e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du code de l'environnement ;

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l'article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l'article L. 414-1 du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l'article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l'article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d'étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement instituées en application de l'article L. 515-8 du code de l'environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l'emprise des sites de stockage de déchets, sur l'emprise d'anciennes carrières ou dans le voisinage d'un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l'article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L. 631-1 et L. 631-2 du code du patrimoine ;

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L. 621-30 et L. 621-31 du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 du présent code.

L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.

Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

D.                Les moyens d’action d’un riverain contre des travaux irréguliers

Lorsqu'un particulier constate qu'une construction du voisinage se réalise sans permis de construire, il peut saisir le maire et lui demander d'user de ses pouvoirs administratifs.

En cas de carence du maire, le particulier peut saisir le préfet afin qu'il se substitue au maire et prescrive lui-même l'interruption des travaux, le maire agissant en la matière en qualité d'agent de l'Etat sous le contrôle hiérarchique du préfet, qui est dans la même obligation d'agir.

En cas d'inertie de ces autorités administratives, toute personne intéressée peut les contraindre à agir, en saisissant le juge des référés du tribunal administratif qui, par la voie du référé conservatoire, peut leur prescrire de faire dresser un procès-verbal d'infraction, d'édicter un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre copie au procureur de la République.

Dans le cas où il existe une décision administrative préalable de refus de faire constater l'infraction et d'édicter un arrêté interruptif de travaux, l'intéressé peut alors saisir le tribunal administratif d'une requête dirigée contre cette décision, notamment par la voie du référé - suspension, assortie d'une injonction faite au maire ou au préfet, à titre de mesure d'exécution, de faire dresser procès-verbal et de prendre un arrêté interruptif de travaux. Enfin, en cas d'inaction du maire ou du préfet, l'intéressé peut également saisir l'autorité judiciaire qui dispose elle-même du pouvoir d'interrompre les travaux et peut infliger les peines prévues à l'article L480-4 du Code de l’urbanisme.

E.                 La délivrance d’une autorisation d’urbanisme sur un bâtiment irrégulièrement édifié (article L. 421-9)

L’article L 421-9 du Code de l’urbanisme issu de la loi ENL exempte de régularisation les constructions irrégulières édifiées depuis plus de 10 ans sauf celles édifiées en l’absence de tout permis de construire

ANNEXE 7

Annexes

ANNEXE 1 – CAA BORDEAUX 31.08.2018

"La SARL Le Panier de Luz a demandé au tribunal administratif de Pau d'annuler l'arrêté du 3 octobre 2014 par lequel le maire de Saint Jean de Luz a délivré à la SCI du lot 22 des Pontots un permis de construire pour l'aménagement de deux cellules commerciales et 213 places de stationnement.

Par un jugement n° 1402710 du 29 mars 2016, le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 20 mai 2016, le 29 juillet, le 23 septembre et le 29 novembre 2016, la SARL Le Panier de Luz, représentée par MeB..., demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Pau du 29 mars 2016 ;

2°) de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la SCI du lot 22 et de la commune de Saint Jean-de-Luz la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- son intérêt à agir ne fait pas de doute, dès lors que l'extension projetée va porter atteinte aux droits de stationnement que lui confère son bail commercial dans l'immeuble litigieux, portant ainsi atteinte à son fonds de commerce ; un extrait Kbis atteste de la fonction de gérant exercée par M.A... ;

- l'aménagement de parkings en face de son entrée et le cheminement en pente douce pour handicapés vont réduire l'espace disponible, empêchant toute manoeuvre des camions de livraison de son commerce de fruits et légumes ;

- la cour d'appel de Pau lui a reconnu des droits de parking par arrêt du 15 septembre 2015, et le plan masse du permis de construire méconnaît, par une " voie de fait ", cet emplacement réservé ; la SCI du lot 22 n'a pas correctement informé l'autorité administrative.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 juillet 2016 et le 26 août 2016, la SCI du lot 22 du lotissement des Pontots conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la SARL Le Panier de Luz d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la SARL Le Panier de Luz n'explique pas dans quelles conditions elle serait recevable et aurait un intérêt à agir au sens de l'article L 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- le seul moyen développé par la SARL Le Panier De Luz est la méconnaissance de son droit de manoeuvre et de stationnement qu'elle détient aux termes du bail commercial signé le 4 avril 2007. Ce moyen tiré de la violation d'une stipulation contractuelle de droit privé n'entre pas dans le champ des règles visées par l'article L 421-5 du code de l'urbanisme. La voie de fait ne relève également que de l'autorité judiciaire. La SARL Le Panier De Luz est mal venue d'invoquer des travaux réalisés sur le parking sans l'autorisation de sa bailleresse et en totale contravention aux clauses du bail. Ledit bail lui concède seulement 1 'utilisation de l'aire de stationnement située devant ses locaux et d'une aire de manoeuvre permettant l'approvisionnement par camions.

- les changements concernent essentiellement l'aire de stationnement sur laquelle la SARL ne dispose d'aucun droit. Aucune violation des règles d'urbanisme n'est alléguée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 octobre 2016, la commune de Saint Jean de Luz conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la SARL Le Panier de Luz d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés, et subsidiairement que la capacité pour agir de M.A..., gérant de la SARL, n'a pas été démontrée.

Par ordonnance du 2 novembre 2016, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 1er décembre 2016 à 12h00.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, " Les présidents des cours administratives d'appel, les premiers vice-présidents des cours et les présidents des formations de jugement des cours peuvent, en outre, par ordonnance, rejeter (...), après l'expiration du délai de recours ou, lorsqu'un mémoire complémentaire a été annoncé, après la production de ce mémoire les requêtes d'appel manifestement dépourvues de fondement (...) "

2. Le 3 octobre 2014, le maire de Saint-Jean-de-Luz a délivré un permis de construire à la SCI du Lot 22 des Pontots pour l'aménagement de deux cellules commerciales dans un entrepôt situé dans la zone d'activités de Jalday, avec ajout de 163 places de stationnement à celles existantes sur un parc qui dessert aussi le bâtiment qu'elle donnait à bail commercial depuis 2007 à la SARL Le panier de Luz, qui y exploite un commerce de fruits et légumes. Cette société, estimant que le permis de construire méconnaissait les droits à l'usage des stationnements situés au droit de son local qu'elle tire de ce bail, a saisi le tribunal administratif de Pau d'une demande d'annulation de ce permis.

3. Pour rejeter sa demande, le tribunal administratif de Pau a rappelé " qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire (...) ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. " ; que seule la méconnaissance des règles auxquelles ces dispositions font référence est de nature à entraîner l'annulation d'un permis de construire ". Il a alors retenu que " la méconnaissance du droit d'accès et de stationnement dont se prévaut la requérante, dès lors qu'il trouve son origine dans un acte contractuel de droit privé, n'est pas au nombre des règles qui, en vertu de l'article L. 421-6 précité du code de l'urbanisme, s'impose à un permis de construire ; que, par suite, ce droit ne peut être utilement invoqué par la requérante à l'appui de son recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire en litige ; que dès lors, les conclusions de la requête à fin d'annulation doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non recevoir opposée en défense ". Ce faisant, le tribunal n'a pas remis en cause l'intérêt pour agir de la requérante, et ne s'est pas déclaré incompétent, mais a rejeté la requête au fond en considérant le moyen unique tiré de la méconnaissance des droits que la SARL Le Panier de Luz tire de son bail comme inopérant.

4. Il résulte de ce qui précède que la SARL Le Panier de Luz ne peut utilement faire valoir qu'elle avait bien un intérêt pour agir. Contrairement à ce qu'elle soutient, la réserve des droits des tiers édictée par l'article A 424-8 du code de l'urbanisme n'a pas pour effet de permettre aux tiers de soulever devant la juridiction administrative des moyens tirés d'une atteinte aux droits privés qu'ils détiennent, mais bien au contraire d'indiquer que la légalité d'une décision administrative au regard de la réglementation d'urbanisme ne ferait pas obstacle à ce que les tiers lésés fassent valoir leurs droits devant la juridiction judiciaire. Dans ces conditions, la circonstance, à la supposer établie, que la pétitionnaire n'aurait pas informé l'autorité administrative des difficultés soulevées par les droits de la SARL Le Panier de Luz est également inopérante. L'interprétation des clauses du bail ne relevant que de la juridiction judiciaire, et le plan de masse approuvé par le permis de construire litigieux ne pouvant à l'évidence être regardé comme une voie de fait, dès lors qu'il se rattache à un pouvoir que l'autorité administrative détient légalement, la requête d'appel, dépourvue de tout autre moyen opérant, apparaît manifestement mal fondée et doit être rejetée par application des dispositions précitées du code de justice administrative.

Sur les frais exposés par les parties à l'occasion du litige:

5. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint Jean de Luz et de la SCI du lot 22 la somme que demande la SARL Le Panier de Luz sur leur fondement. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la requérante des sommes de 2 000 euros à verser respectivement à la commune de Saint Jean de Luz et à la SCI du lot 22 au titre des frais qu'elle ont exposés.

ORDONNE :

Article 1er : La requête de la SARL Le Panier de Luz est rejetée.

Article 2 : La SARL Le Panier de Luz versera respectivement à la commune de Saint Jean de Luz et à la SCI du lot 22 des sommes de 2 000 euros au titre des frais qu'elles ont exposés.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SARL Le Panier de Luz, à la SCI du lot 22 du lotissement des Pontots et à la commune de Saint Jean de Luz.

Fait à Bordeaux le 31 août 2018.

ANNEXE 2 – CE 10.05.2017

Péremption du permis de construire : le Conseil d’Etat précise les modalités de calcul des délais (CE, 10 mai 2017, n°399405)

Conseil d’État

N° 399405

ECLI:FR:CECHR:2017:399405.20170510

Mentionné dans les tables du recueil Lebon

1ère - 6ème chambres réunies

M. Marc Thoumelou, rapporteur

M. Rémi Decout-Paolini, rapporteur public

SCP GARREAU, BAUER-VIOLAS, FESCHOTTE-DESBOIS ; SCP DIDIER, PINET, avocat(s)

lecture du mercredi 10 mai 2017

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

M. H...C...a demandé au tribunal administratif de Nantes d’annuler pour excès de pouvoir :

- l’arrêté du 1er août 2006 par lequel le maire de Saint-Georges-du-Bois (Sarthe) a accordé à M. et Mme F...et Nadia A...un permis de construire pour la restauration d’une habitation ;

- l’arrêté du 26 mai 2009 par lequel le permis de construire délivré le 1er août 2006 a été transféré à la société civile immobilière (SCI) La Bruyère, représentée par M. E... G...;

- l’arrêté du 24 septembre 2011 par lequel le maire de Saint-Georges-du-Bois a accordé à la SCI La Bruyère un permis de construire modificatif ;

- l’arrêté du 29 décembre 2011 par lequel le permis délivré le 1er août 2006 a été transféré à M. B...D....

Par un jugement n° 1201884 du 8 août 2014, le tribunal administratif de Nantes a annulé l’arrêté du 29 décembre 2011 et rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Par un arrêt n° 14NT02566 du 1er mars 2016, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté l’appel formé par la SCI La Bruyère et M. G...contre ce jugement en ce qu’il annulait l’arrêté du 29 décembre 2011.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 2 mai et 2 août 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la SCI La Bruyère et M. G...demandent au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 1er mars 2016 en tant que, par son article 1er, il a rejeté leur appel ;

2°) de mettre à la charge de M. C...la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ;

- le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Marc Thoumelou, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de M. Rémi Decout-Paolini, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Garreau, Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, avocat de la SCI La Bruyère et de M.G..., et à la SCP Didier, Pinet, avocat de M.C....

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 1er août 2006, le maire de Saint-Georges-du-Bois a délivré à M. et Mme A...un permis de construire pour la restauration d’une habitation située au lieu-dit “ Hameau de la Bruyère “. Par un arrêté du 26 mai 2009, ce permis a été transféré à la SCI La Bruyère, représentée par M. G..., puis il a donné lieu à un permis de construire modificatif délivré le 24 septembre 2011 avant d’être, de nouveau, transféré à M.D..., par un arrêté du 29 décembre 2011. Par un jugement rendu le 8 août 2014, à la demande de M.C..., propriétaire d’une parcelle voisine, le tribunal administratif de Nantes a annulé l’arrêté du 29 décembre 2011, mais rejeté les conclusions dirigées contre les arrêtés des 1er août 2006, 26 mai 2009 et 24 septembre 2011. La SCI La Bruyère et M. G...demandent l’annulation de l’article 1er de l’arrêt du 1er mars 2016 par lequel la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté leurs conclusions dirigées contre le jugement du tribunal administratif en tant qu’il annulait l’arrêté du 29 décembre 2011.

2. Aux termes du premier alinéa de l’article R. 421-32 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance du permis de construire initial le 1er août 2006 : “ Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l’article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année “.

3. Aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue du décret du 5 janvier 2007, applicable aux permis de construire en cours de validité à la date de son entrée en vigueur, le 1er octobre 2007 : “ Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année (...) “. L’article 1er du décret du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable a, pour les permis de construire intervenus au plus tard le 31 décembre 2010, porté à trois ans le délai mentionné au premier alinéa de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, du reste ultérieurement allongé de façon pérenne. En vertu de l’article 2 de ce même décret, cette modification s’applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication, soit le 20 décembre 2008.

4. Il résulte des dispositions citées au point 3 que l’interruption des travaux ne rend caduc un permis de construire que si sa durée excède un délai d’un an, commençant à courir après l’expiration du délai de deux ans, porté à trois ans par le décret du 19 décembre 2008, imparti par le premier alinéa de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme.

5. En l’espèce, il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué que les travaux autorisés par le permis de construire délivré le 1er août 2006 ont débuté le 15 septembre suivant et que, ces travaux n’ayant pas été interrompus pendant un délai supérieur à une année à la date du 1er octobre 2007, le permis de construire litigieux était en cours de validité tant à cette date, à laquelle est entré en vigueur le décret du 5 janvier 2007, qu’à celle du 20 décembre 2008. Par suite, les dispositions combinées de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme et de l’article 1er du décret du 19 décembre 2008 lui sont applicables et, contrairement à ce que soutient M. C..., celles de l’ancien article R. 421-32 du code de l’urbanisme, alors même qu’elles étaient encore en vigueur à la date de sa délivrance, ne sauraient leur être substituées pour apprécier la validité de ce permis, à la date de son transfert, le 29 décembre 2011.

6. Pour annuler l’arrêté du 29 décembre 2011 transférant le permis de construire litigieux à M.D..., la cour administrative d’appel de Nantes a jugé, en se fondant sur un courrier du 17 juin 2008 dans lequel les titulaires de ce permis affirmaient être dans l’incapacité de poursuivre des travaux, que cette interruption avait, en application des dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, conduit à la caducité du permis au plus tard le 17 juin 2009. Toutefois, à cette date, le délai de trois ans résultant de la combinaison du premier alinéa de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme et de l’article 1er du décret du 19 décembre 2008 n’était pas arrivé à son terme. Par suite, la cour a commis une erreur de droit en déduisant de la durée d’interruption des travaux que le permis de construire délivré le 1er août 2006 était périmé à compter du 17 juin 2009.

7. Le motif de l’arrêt attaqué tiré de ce que le permis litigieux s’est trouvé périmé “ au plus tard à compter du 17 juin 2009 “ ne saurait être regardé comme surabondant dans le raisonnement de la cour, dès lors que celle-ci n’a pas recherché si une interruption de plus d’un an des travaux pouvait être décomptée après l’expiration du délai de trois ans prévu par les dispositions combinées du premier alinéa de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme et de l’article 1er du décret du 19 décembre 2008. Enfin, il ne peut être fait droit à la demande de substitution de motifs présentée par M.C..., invoquant l’interruption des travaux entre le 5 juillet 2009 et le 27 juillet 2011, qui suppose de se prononcer sur l’état d’avancement du chantier à la date du 27 juillet 2011 et requiert ainsi une appréciation des faits à laquelle il n’appartient pas au juge de cassation de se livrer.

8. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de leur pourvoi, que la SCI La Bruyère et M. G...sont fondés à demander l’annulation de l’article 1er de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes qu’ils attaquent.

9. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. C... le versement d’une somme de 1 000 euros tant à la SCI La Bruyère qu’à M. G...en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font, en revanche, obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la SCI La Bruyère et de M.G..., qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante.

D E C I D E :

--------------

Article 1er : L’article 1er de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 1er mars 2016 est annulé.

Article 2 : L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel de Nantes dans la mesure de la cassation prononcée.

Article 3 : M. C...versera une somme de 1 000 euros tant à la SCI La Bruyère qu’à M. G... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de M. C...présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à la SCI La Bruyère, à M. E...G...et à M. H... C....

Copie en sera adressée à la commune de Saint-Georges-du-Bois.

Abstrats : 68-03-04-01 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. PERMIS DE CONSTRUIRE. RÉGIME D’UTILISATION DU PERMIS. PÉREMPTION. - CADUCITÉ DUE À L’INTERRUPTION DES TRAVAUX PENDANT UN DÉLAI SUPÉRIEUR À UN AN (DEUXIÈME ALINÉA DE L’ART. R. 424-17 DU CODE DE L’URBANISME) - DATE À LAQUELLE LE DÉLAI EST SUSCEPTIBLE DE COMMENCER À COURIR - EXPIRATION DU DÉLAI DE DEUX ANS, PORTÉ À TROIS ANS, SUIVANT LA NOTIFICATION DU PERMIS OU SA DÉLIVRANCE TACITE [RJ1].

Résumé : 68-03-04-01 Il résulte de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, que l’interruption des travaux ne rend caduc un permis de construire que si sa durée excède un délai d’un an, commençant à courir après l’expiration du délai de deux ans, porté à trois ans par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, imparti par le premier alinéa de l’article R. 424-17.

[RJ1] Comp., dans l’état antérieur du texte, CE, 8 décembre 2000, EURL Les maisons traditionnelles, n° 197505, p. 509.

ANNEXE 3 – CE 18.12.2017

Conseil d’État

N° 380438

ECLI:FR:CECHR:2017:380438.20171218

Mentionné dans les tables du recueil Lebon

6ème - 1ère chambres réunies

M. Didier Ribes, rapporteur

Mme Julie Burguburu, rapporteur public

BALAT ; SCP BOUZIDI, BOUHANNA, avocat(s)

lecture du lundi 18 décembre 2017

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

M. A...B...et Mme C...D..., épouseB..., ont demandé au tribunal administratif de Lille d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 9 juillet 2010 par lequel le maire de Lambres-lez-Douai a refusé de leur délivrer un permis de construire pour la construction d’une habitation. Par un jugement n° 1006810 du 20 septembre 2012, le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande.

Par un arrêt n° 12DA01691 du 25 mars 2014, la cour administrative d’appel de Douai a rejeté l’appel formé contre ce jugement du tribunal administratif de Lille par M. et Mme B....

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 19 mai et 19 août 2014 et le 2 août 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, M. et Mme B...demandent au Conseil d’État :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à leur appel ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Lambres-lez-Douai la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Didier Ribes, maître des requêtes,

- les conclusions de Mme Julie Burguburu, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Bouzidi, Bouhanna, avocat de M. et Mme B...et à Me Balat, avocat de la commune de Lambres-lez-Douai.

1. Considérant qu’il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué et des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et MmeB..., propriétaires d’un terrain sur le territoire de la commune de Lambres-lez-Douai (Nord), ont demandé à la commune un certificat d’urbanisme dans la perspective de la construction d’une habitation sur ce terrain ; que le maire leur a délivré le 29 novembre 2009 un certificat d’urbanisme qualifié de “ négatif “ précisant qu’un sursis à statuer pourrait être opposé à une demande de permis de construire qui viendrait remettre en cause l’économie générale du plan local d’urbanisme alors en cours de modification ; que par une décision du 9 juillet 2010, le maire a refusé de leur délivrer un permis de construire une habitation sur le terrain en cause, sur le fondement du plan local d’urbanisme modifié le 16 décembre 2009 ; que le 13 septembre 2010, le maire a rejeté le recours gracieux formé par les époux B...contre cette décision ; que par un jugement du 20 septembre 2012, le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande d’annulation pour excès de pouvoir du refus de permis de construire ; que, par un arrêt du 25 mars 2014 contre lequel M. et Mme B...se pourvoient en cassation, la cour administrative d’appel de Douai a rejeté l’appel qu’ils ont formé contre le jugement du tribunal administratif ;

2. Considérant qu’aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme : “ Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. / Le certificat d’urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d’État par l’autorité compétente mentionnée au a et au b de l’article L. 422-1 du présent code. “ ; que l’article R. 410-12 du même code dispose : “ À défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. “ ;

3. Considérant que les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ; que, par suite, en jugeant que “ les certificats d’urbanisme négatifs ne confèrent aucun droit à leur titulaire “, la cour a entaché son arrêt d’erreur de droit ; qu’ainsi, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, M. et Mme B...sont fondés à demander l’annulation de l’arrêt qu’ils attaquent ;

4. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative ;

5. Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article R. 411-1 du code de justice administrative : “ La requête (...) contient l’exposé des faits et moyens, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge. / L’auteur d’une requête ne contenant l’exposé d’aucun moyen ne peut la régulariser par le dépôt d’un mémoire exposant un ou plusieurs moyens que jusqu’à l’expiration du délai de recours. “ ;

6. Considérant qu’il ressort des pièces de la procédure devant les juges du fond que M. et Mme B...ont présenté devant la cour administrative d’appel, dans le délai de recours, une requête d’appel qui ne constitue pas la seule reproduction littérale de leur mémoire de première instance et énonce à nouveau, de manière précise, les critiques adressées à la décision dont il ont demandé l’annulation au tribunal administratif ; qu’ainsi, elle ne méconnaît pas les exigences posées par l’article R. 411-1 du code de justice administrative ; que la fin de non-recevoir opposée par la commune de Lambres-lez-Douai doit, dès lors, être écartée ;

7. Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article L. 111-7 du code de l’urbanisme, alors en vigueur et repris en substance à l’article L. 424-1 du même code : “ Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles L. 111-9 et L. 111-10 du présent titre, ainsi que par les articles L. 123-6 (dernier alinéa), L. 311-2 et L. 313-2 (alinéa 2) du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement. “ ; qu’aux termes du dernier alinéa de l’article L. 123-6 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : “ A compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un plan local d’urbanisme, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 111-8, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan. “ ;

8. Considérant qu’il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l’urbanisme que tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 111-7 du code de l’urbanisme ; qu’une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ; que, lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable ;

9. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier qu’eu égard au degré d’avancement, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme délivré à M. et MmeB..., du projet de modification du plan local d’urbanisme qui faisait état de la création, sur le terrain d’assiette du projet, d’un emplacement réservé, le maire pouvait légalement leur opposer, dès cette date, un sursis à statuer pour une demande de permis de construire portant sur la parcelle en cause ; que, par suite, M. et Mme B...ne sont pas fondés à soutenir, alors même que leur demande de permis de construire a été présentée dans le délai prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, que seules seraient applicables à cette demande les dispositions du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat d’urbanisme qu’ils ont sollicité et ne prévoyant pas d’emplacement réservé sur leur parcelle ;

10. Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : “ (...) Les plans locaux d’urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés à l’article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : / (...) 8° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général ainsi qu’aux espaces verts. (...) “ ;

11. Considérant que la création d’un emplacement réservé n° 7 sur la parcelle des requérants est destinée à la réalisation d’une aire de stationnement assurant la desserte de la “ plaine des jeux “ qui accueille un centre de loisirs et diverses manifestations ; qu’elle se justifie par la nécessité d’améliorer l’accès des véhicules de particuliers et la sécurité des passagers des véhicules de transport en commun ; que dès lors, la création de cet emplacement réservé n’est pas entachée d’erreur manifeste d’appréciation ; que le détournement de pouvoir allégué n’est pas davantage établi ; que, par suite, le moyen tiré par voie d’exception de l’illégalité des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme prévoyant l’emplacement réservé n° 7 doit être écarté ;

12. Considérant, en dernier lieu, que le projet de M. et Mme B...de construction d’une maison d’habitation n’est pas conforme à la destination de l’emplacement réservé n° 7 ; que, dans ces conditions, le maire de Lambres-lez-Douai ne pouvait que rejeter la demande de permis de construire présentée par les requérants ; que, par suite, le moyen tiré de l’inexacte application des dispositions de l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme est inopérant ;

13. Considérant qu’il résulte de tout de ce qui précède que M. et Mme B...ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande ;

14. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Lambres-lez-Douai, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance ; qu’il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et Mme B...le versement à la commune de Lambres-lez-Douai d’une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par elle tant en appel qu’en cassation, au titre des mêmes dispositions ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : L’arrêt du 25 mars 2014 de la cour administrative d’appel de Douai est annulé.

Article 2 : La requête présentée par M. et Mme B...devant la cour administrative d’appel de Douai est rejetée.

Article 3 : Le surplus des conclusions du pourvoi de M. et Mme B...est rejeté.

Article 4 : M. et Mme B...verseront à la commune de Lambres-lez-Douai la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme A...B...et à la commune de Lambres-lez-Douai.

Copie en sera adressée au ministre de la cohésion des territoires.

Abstrats : 68-025-04 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. CERTIFICAT D’URBANISME. EFFETS. - 1) DROIT CONFÉRÉ AU TITULAIRE - EXAMEN DE SA DEMANDE DE PERMIS AU REGARD DES RÈGLES D’URBANISME APPLICABLES À LA DATE DU CERTIFICAT - EXISTENCE, Y COMPRIS DANS L’HYPOTHÈSE D’UN CERTIFICAT NÉGATIF [RJ1] - 2) NOTION DE RÈGLES APPLICABLES - FACULTÉ D’OPPOSER UN SURSIS À STATUER - INCLUSION - CONSÉQUENCE [RJ2].

Résumé : 68-025-04 1) L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.... ,,2) Il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l’urbanisme que tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 111-7 du code de l’urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme (PLU). Lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

[RJ1] Comp., pour l’application de l’art. R. 600-1 du code de l’urbanisme lorsqu’est en cause un certificat d’urbanisme négatif, CE, 1er avril 2010, Mme,et M.,, n° 334113, T. p. 1022. Cf., dans l’hypothèse où le certificat d’urbanisme a été délivré sur le fondement du a) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, CE, 11 octobre 2017, M. et Mme,, n° 401878, à mentionner aux Tables., ,[RJ2] Rappr., dans l’hypothèse où un certificat d’urbanisme mentionne, alors que l’élaboration d’un nouveau document d’urbanisme a été prescrite, qu’un sursis à statuer pourra être opposé à une demande de permis et où la demande de permis est déposée postérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau document, CE, 10 juillet 1987, Ministre de l’urbanisme c/ Foucault, n° 63010, p. 266. Cf., sur la mention relative au sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme, CE, 3 avril 2014, Commune de Langolen, n° 362735, T. p. 904 ; CE, 11 octobre 2017, M. et Mme,, n° 401878, à mentionner aux Tables.

ANNEXE 4 – Modification du délai d'instruction de droit commun

Article R423-24 

Le délai d'instruction de droit commun prévu par l'article R. 423-23 est majoré d'un mois :

a) Lorsque le projet est soumis, dans les conditions mentionnées au chapitre V, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme ;

b) Lorsque la décision nécessite une dérogation en application des 1° et 3° des articles L. 152-4 et L. 152-6 ;

c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ;

d) Lorsque le projet doit être soumis à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévu par l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime ;

e) Lorsque le projet est soumis à participation du public hors procédures particulières en application de l'article L. 123-19-2 du code de l'environnement.

Article R*423-25 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2017-626 du 25 avril 2017 - art. 12

Le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R*423-23 est majoré de deux mois :

a) Lorsqu'il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale ;

b) Lorsqu'il y a lieu de consulter le ministre chargé de l'agriculture en application de l'article L. 643-4 du code rural et de la pêche maritime ;

c) Lorsqu'il y a lieu d'instruire une dérogation en application du quatrième alinéa de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime ;

d) Lorsque le demandeur a joint à sa demande de permis de construire une demande de dérogation prévue à l'article L. 111-4-1 du code de la construction et de l'habitation ;

e) Lorsque le permis porte sur un projet soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce ;

f) Lorsque le projet est soumis à participation du public par voie électronique en application de l'article L. 123-19 du code de l'environnement.

Ces majorations de délai ne sont pas cumulables avec celle prévue par l'article R*423-24.

Article R423-25-1 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2017-254 du 27 février 2017 - art. 1

Le délai d'instruction prévu par le a de l'article R. 423-23 est majoré de deux mois lorsqu'il y a lieu de consulter la commission régionale du patrimoine et de l'architecture.

NOTA :

Conformément à l'article 2 du décret n° 2017-254 du 27 février 2017, les dispositions du présent article, dans leur rédaction résultant de l'article 1er du même décret, s'appliquent aux demandes d'autorisation de construire déposées à compter de l'entrée en vigueur du décret mentionné au dernier alinéa de l'article L. 611-2 du code du patrimoine.

Article R*423-26 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-836 du 9 juillet 2015 - art. 3

Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le coeur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération en application de l'article R. 331-5 du code de l'environnement ou dans le coeur d'un parc national délimité en application de l'article L. 331-2 du code de l'environnement, le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R. 423-23 est porté à cinq mois.

Article R*423-27 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-836 du 9 juillet 2015 - art. 8

Le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R. 423-23 est porté à cinq mois :

a) Lorsqu'il y a lieu de consulter une commission nationale ;

b) Lorsqu'il y a lieu de consulter l'assemblée de Corse en application de l'article R. 423-56 ;

c) Lorsqu'il y a lieu de consulter le préfet, dans les conditions prévues par l'article R. 332-24 du code de l'environnement, lorsqu'il s'agit d'une réserve naturelle nationale ou, en Corse, d'une réserve classée par l'Etat.

Le délai d'instruction prévu par le a de l'article R.* 423-23 est de deux mois dans les conditions et cas prévus au c du présent article.

Article R*423-28 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2017-456 du 29 mars 2017 - art. 16

Le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R. * 423-23 est porté à :

a) Cinq mois lorsqu'un permis porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques et, le cas échéant, lorsqu'il y a lieu d'instruire une dérogation en application du 2° de l'article L. 152-4 du code de l'urbanisme ;

b) Cinq mois lorsqu'un permis de construire porte sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public et soumis à l'autorisation prévue à l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation ou sur des travaux relatifs à un immeuble de grande hauteur et soumis à l'autorisation prévue à l'article L. 122-1 du même code.

Article R*423-29 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-836 du 9 juillet 2015 - art. 8

Lorsque le permis doit être précédé d'une autorisation de défrichement en application des articles L. 341-1, L. 341-3 et L. 214-13 du code forestier, le délai d'instruction de droit commun prévu par le b et le c de l'article R*423-23 est porté à :

a) Cinq mois lorsque le défrichement est soumis à reconnaissance de la situation et de l'état des terrains ;

b) Sept mois lorsque le défrichement fait l'objet d'une enquête publique ;

c) Trois mois dans les autres cas.

Article R*423-31 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-836 du 9 juillet 2015 - art. 8

Le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R. * 423-23 est porté à :

a) Dix mois lorsqu'un permis porte sur des travaux soumis à autorisation spéciale du ministre de la défense ou du ministre chargé de l'aviation civile et soumis à l'autorisation prévue à l' article L. 512-1 du code de l'environnement ;

b) Cinq mois lorsqu'un permis porte sur des travaux soumis à autorisation spéciale du ministre de la défense ou du ministre chargé de l'aviation civile, sauf si le projet est soumis à l'autorisation prévue à l'article L. 512-1 du code de l'environnement ;

c) Huit mois lorsqu'un permis porte sur des travaux soumis à l'accord du ministre chargé des sites prévu par le b de l'article R. * 425-17.

Article R*423-32 En savoir plus sur cet article...

Dans le cas prévu à l'article R. 423-20 où le permis ne peut être délivré qu'après enquête publique, sauf dans le cas prévu par l'article R. 423-29 où l'enquête publique porte sur un défrichement, le délai d'instruction est de deux mois à compter de la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête.

Article R423-32-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2016-718 du 31 mai 2016 - art. 1

Dans le cas prévu à l'article R. 423-21, le délai d'instruction de la demande de permis de construire ou de permis d'aménager est d'un mois à compter de la date à laquelle la décision de mise en compatibilité de l'un des documents mentionnés au I et au I bis de l'article L. 300-6-1 est exécutoire ou, si plusieurs de ces documents doivent être mis en compatibilité, de la date à laquelle la dernière décision de mise en compatibilité est exécutoire.

Article R*423-33 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-218 du 25 février 2015 - art. 1

Les majorations de délai prévues aux articles R. 423-24 et R. 423-25 ne sont pas applicables aux demandes mentionnées aux articles R. 423-26 à R. 423-32-1.

Prolongations exceptionnelles du délai d'instruction défini à la sous-section 2

Article R*423-34 En savoir plus sur cet article...

Lorsque la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation de défrichement en application de l'article L. 311-5 du code forestier, le délai d'instruction est prolongé de trois mois quand le préfet a décidé, en application de l'article R. 312-1 du même code, de prolonger de trois mois le délai d'instruction de l'autorisation de défrichement.

Article R*423-35 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2017-456 du 29 mars 2017 - art. 16

Lorsque la délivrance du permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le délai d'instruction est prolongé de deux mois lorsque les travaux portent sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques et que l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme a saisi le préfet de région ou le préfet de Corse d'un recours en cas de désaccord avec l'architecte des Bâtiments de France.

Article R*423-36 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-165 du 12 février 2015 - art. 2

Lorsque la délivrance du permis est subordonnée, en application de l'article L. 212-7 du code du cinéma et de l'image animée, à une autorisation de création, d'extension ou de réouverture au public d'établissements de spectacles cinématographiques et que la demande a fait l'objet d'un refus de la commission départementale compétente, le délai d'instruction est prolongé de cinq mois à compter du recours si un recours a été déposé devant la Commission nationale d'aménagement commercial dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du présent chapitre.

Article *R423-36-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par DÉCRET n°2015-165 du 12 février 2015 - art. 2

Lorsqu'en application soit du I, soit du V de l'article L. 752-17 du code de commerce, la délivrance du permis est subordonnée à un avis favorable de la Commission nationale d'aménagement commercial, le délai d'instruction est prolongé de cinq mois.

Lorsqu'en application de l'article L. 752-4 du code de commerce, la délivrance du permis est subordonnée à un avis favorable de la Commission nationale d'aménagement commercial, le délai d'instruction est prolongé de deux mois.

Article R*423-37 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2017-456 du 29 mars 2017 - art. 16

Lorsque le projet fait l'objet d'une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé de la protection de la nature, le délai d'instruction est porté à huit mois.

Article R*423-37-1 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 - art. 3

Lorsque la Commission européenne est saisie dans les conditions prévues par l'article R. 414-25 du code de l'environnement, le délai d'instruction de la demande ou de la déclaration est suspendu jusqu'à la date de réception de cet avis par l'autorité compétente.

Article R423-37-2 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2017-626 du 25 avril 2017 - art. 12

Lorsque l'autorité compétente pour autoriser le projet impose au maître d'ouvrage l'organisation d'une concertation préalable en application du II de l'article L. 121-17, le délai d'instruction est suspendu jusqu'à la date de publication du bilan de cette concertation.

ANNEXE 5 -  CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigues

Cour Administrative d’Appel de Marseille

N° 10MA00675

Inédit au recueil Lebon

1ère chambre - formation à 3

M. LAMBERT, président

Mme Françoise SEGURA-JEAN, rapporteur

M. BACHOFFER, rapporteur public

SCP MARGALL - D’ALBENAS, avocat(s)

lecture du mardi 20 décembre 2011

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la requête, enregistrée le 18 février 2010, présentée pour la COMMUNE DE GARRIGUES, représentée par son maire, par la SCP Margall - d’Albenas ; La COMMUNE DE GARRIGUES demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement n° 0805803 du 17 décembre 2009 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a annulé, à la demande de M. A, les décisions du maire de Garrigues des 11 janvier et 27 octobre 2008 portant refus de permis de construire et de certificat de permis de construire tacite ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. A devant le tribunal administratif de Montpellier ;

3°) à titre subsidiaire, de déclarer l’autorisation de construire tacite comme étant un acte inexistant ;

4°) de mettre à la charge de M. A une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

...........................................................................

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l’audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;

Vu l’arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d’Etat autorisant la cour administrative d’appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l’article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;

Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 8 décembre 2011 :

- le rapport de Mme Ségura,

- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;

- les observations de Me Weisbuch pour la COMMUNE DE GARRIGUES ;

- et les observations de Me Maillot pour M. A ;

Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a annulé, à la demande de M. A, les décisions des 11 janvier et 27 octobre 2008 par lesquelles le maire de Garrigues a refusé de lui délivrer un permis de construire et un certificat de permis de construire tacite ; que la COMMUNE DE GARRIGUES relève appel de ce jugement ;

Sur la régularité du jugement :

Considérant que la minute du jugement vise et analyse l’ensemble des mémoires des parties ; que la circonstance que l’expédition du jugement ne comporte pas ces visas et analyses est sans incidence sur la régularité du jugement ; que, dès lors, contrairement à ce que soutient la commune, le jugement attaqué n’est pas entaché d’irrégularité ;

Sur la recevabilité de la demande :

Considérant qu’aux termes de l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme : La décision accordant ou refusant le permis (...) est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l’article R. 423-48, par transmission électronique... ;

Considérant que, d’une part, à supposer même que M. A ait reçu le 21 décembre 2007 lors d’un passage en mairie copie du projet de refus proposé au maire de Garrigues par les services de la direction départementale de l’équipement en réponse à la demande de permis de construire déposée le même jour par l’intéressé, cette circonstance n’est pas de nature à faire regarder M. A comme ayant eu connaissance acquise de la décision prise postérieurement par le maire, soit le 11 janvier 2008 ; que, d’autre part, si le maire atteste sur l’honneur qu’il a déposé cette décision dans la boîte aux lettres de M. A dès le 11 janvier 2008, cette modalité de notification, qui n’implique pas de remise en mains propres, n’apporte pas de garanties suffisantes sur la réception de la décision par l’intéressé alors que les dispositions précitées du code de l’urbanisme imposent une notification avec demande d’avis de réception postal ; qu’il s’ensuit que la COMMUNE DE GARRIGUES n’est pas fondée à soutenir que la décision du 11 janvier 2008 a été notifiée à M. A plus de deux mois avant le 9 décembre 2008, date d’enregistrement de sa demande au greffe du tribunal ; que, dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges n’ont pas accueilli la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de cette demande ;

Sur la légalité de la décision du 11 janvier 2008 :

Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : ...Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. ; qu’aux termes de l’article R. 423-23 du même code : Le délai d’instruction de droit commun est de : (...) b) Deux mois pour les (...) demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation et de ses annexes c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire (....) ; que M. A a déposé sa demande de permis de construire le 21 décembre 2007 auprès des services de la mairie qui lui ont remis un récépissé fixant à deux mois le délai d’instruction ; qu’en l’absence, ainsi qu’il a été dit précédemment, de notification de la décision du 11 janvier 2008 dans les deux mois suivant le dépôt de la demande, une autorisation de construire tacite est née le 21 février 2008 ; qu’en notifiant le 27 octobre 2008 son refus de permis du 11 janvier 2008, le maire de Garrigues a retiré l’autorisation tacite dont été titulaire M. A et méconnu les dispositions de l’article L. 424-5 qui interdisent à l’autorité administrative, sauf demande explicite de son bénéficiaire, de procéder au retrait d’une décision illégale plus de trois mois suivant la date de celle-ci ;

Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 susvisée : Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l’amélioration des relations entre l’administration et le public n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. (...) Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables : 1° en cas d’urgence ou de circonstances exceptionnelles ; 2° lorsque leur mise en oeuvre serait de nature à compromettre l’ordre public ou la conduite des relations internationales ; 3° aux décisions pour lesquelles des dispositions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière. (...) ; que, si une décision de refus de permis de construire prise à la demande d’un administré n’est pas soumise à ces dispositions, le retrait de la décision tacite née du silence gardé par l’administration ne faisant pas suite à une demande de l’intéressé ne peut en revanche légalement intervenir qu’après que celui-ci a été mis à même de présenter des observations ; qu’il est constant que la décision contestée n’a pas été précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article 24 précité ; que le maire n’invoque aucune urgence ni circonstance susceptibles de justifier l’absence de mise en oeuvre de ces garanties procédurales ; qu’il s’ensuit que c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la décision de retrait en litige avait été prise à l’issue d’une procédure irrégulière qui l’entache d’illégalité ;

Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000 précitée : Dans ses relations avec l’une des autorités administratives mentionnées à l’article 1er, toute personne a le droit de connaître le prénom, le nom, la qualité et l’adresse administratives de l’agent chargé d’instruire sa demande ou de traiter l’affaire qui la concerne ; ces éléments figurent sur les correspondances qui lui sont adressées. Si des motifs intéressant la sécurité publique ou la sécurité des personnes le justifient, l’anonymat de l’agent est respecté. Toute décision prise par l’une des autorités administratives mentionnées à l’article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci. ; que la décision litigieuse ne mentionne ni le prénom ni le nom du maire alors que la seule signature apposée sur le document ne suffit pas à identifier son auteur ; que, par suite, M. A est fondé à faire valoir en appel que le retrait litigieux méconnaît ces dispositions ;

Considérant, en dernier lieu, que, si par jugement du 14 octobre 2010, dont l’appel est pendant devant la Cour, le tribunal administratif a annulé, sur déféré préfectoral, le permis de construire tacite dont bénéficiait M. A au motif qu’il ne respectait pas les dispositions du règlement de la zone NC du plan d’occupation des sols de Garrigues, cette illégalité ne présente pas, toutefois, ainsi que l’ont analysé les premiers juges, un caractère de gravité de nature à permettre de qualifier cette décision, comme le soutient la COMMUNE DE GARRIGUES, d’acte juridiquement inexistant ;

Sur la légalité du refus de certificat :

Considérant qu’aux termes de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme : En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants-droit. ; que par la décision attaquée en date du 27 octobre 2008, le maire de Garrigues a rejeté la demande du requérant tendant à ce que lui soit délivré le certificat prévu par ces dispositions en se fondant sur le refus du 11 janvier 2008 ; qu’ainsi qu’il a été dit ci-dessus, M. A était titulaire d’une autorisation tacite de construire ; que, par suite, le maire de Garrigues devait lui délivrer le certificat de permis de construire tacite qu’il avait sollicité en application desdites dispositions ; que, dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont annulé le refus de certificat litigieux ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la recevabilité de la requête, que la COMMUNE DE GARRIGUES n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a annulé les décisions du maire de Garrigues des 11 janvier et 27 octobre 2008 ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ;

Considérant que, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter l’ensemble des conclusions présentées sur le fondement de ces dispositions ;

DECIDE :

Article 1er : La requête de la COMMUNE DE GARRIGUES est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de M. A tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la COMMUNE DE GARRIGUES et à M. Sébastien A.

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N° 10MA00675

Abstrats : 68-03-025-02-01 Urbanisme et aménagement du territoire. Permis de construire. Nature de la décision. Octroi du permis. Permis tacite.

ANNEXE 6 - CAA Marseille, 20 déc. 2011, n° 10MA00675, Cne Garrigue

Sur la légalité de la décision du 11 janvier 2008 :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : ...Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. ; qu'aux termes de l'article R. 423-23 du même code : Le délai d'instruction de droit commun est de : (...) b) Deux mois pour les (...) demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation et de ses annexes c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire (....) ; que M. A a déposé sa demande de permis de construire le 21 décembre 2007 auprès des services de la mairie qui lui ont remis un récépissé fixant à deux mois le délai d'instruction ; qu'en l'absence, ainsi qu'il a été dit précédemment, de notification de la décision du 11 janvier 2008 dans les deux mois suivant le dépôt de la demande, une autorisation de construire tacite est née le 21 février 2008 ; qu'en notifiant le 27 octobre 2008 son refus de permis du 11 janvier 2008, le maire de Garrigues a retiré l'autorisation tacite dont été titulaire M. A et méconnu les dispositions de l'article L. 424-5 qui interdisent à l'autorité administrative, sauf demande explicite de son bénéficiaire, de procéder au retrait d'une décision illégale plus de trois mois suivant la date de celle-ci ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 susvisée : Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. (...) Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables : 1° en cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles ; 2° lorsque leur mise en oeuvre serait de nature à compromettre l'ordre public ou la conduite des relations internationales ; 3° aux décisions pour lesquelles des dispositions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière. (...) ; que, si une décision de refus de permis de construire prise à la demande d'un administré n'est pas soumise à ces dispositions, le retrait de la décision tacite née du silence gardé par l'administration ne faisant pas suite à une demande de l'intéressé ne peut en revanche légalement intervenir qu'après que celui-ci a été mis à même de présenter des observations ; qu'il est constant que la décision contestée n'a pas été précédée de la procédure contradictoire prévue à l'article 24 précité ; que le maire n'invoque aucune urgence ni circonstance susceptibles de justifier l'absence de mise en oeuvre de ces garanties procédurales ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la décision de retrait en litige avait été prise à l'issue d'une procédure irrégulière qui l'entache d'illégalité ;

Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 précitée : Dans ses relations avec l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er, toute personne a le droit de connaître le prénom, le nom, la qualité et l'adresse administratives de l'agent chargé d'instruire sa demande ou de traiter l'affaire qui la concerne ; ces éléments figurent sur les correspondances qui lui sont adressées. Si des motifs intéressant la sécurité publique ou la sécurité des personnes le justifient, l'anonymat de l'agent est respecté. Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci. ; que la décision litigieuse ne mentionne ni le prénom ni le nom du maire alors que la seule signature apposée sur le document ne suffit pas à identifier son auteur ; que, par suite, M. A est fondé à faire valoir en appel que le retrait litigieux méconnaît ces dispositions ;
 

ANNEXE 7 FAUT-IL RÉGULARISER UNE CONSTRUCTION IRRÉGULIÈREMENT EDIFIÉE PREALABLEMENT A LA DEMANDE D’UNE NOUVELLE AUTORISATION D’URBANISME ?

Article L421-9

• Modifié par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 - art. 6

Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

2° Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;

3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l'environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;

4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;

5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement.

CE 3 février 2017, M.H…, req. n°373898,

Conseil d’État

N° 373898

ECLI:FR:CECHR:2017:373898.20170203

Publié au recueil Lebon

6ème - 1ère chambres réunies

M. Jean-Baptiste de Froment, rapporteur

M. Xavier de Lesquen, rapporteur public

SCP BOULLOCHE ; SCP SPINOSI, SUREAU ; SCP MATUCHANSKY, POUPOT, VALDELIEVRE, avocat(s)

lecture du vendredi 3 février 2017

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

M. H...A...a demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 5 octobre 2009 par lequel le maire de Vallauris (Alpes-Maritimes) a délivré à M. G... un permis de construire autorisant la réhabilitation d’un immeuble. Par un jugement n° 1000773 du 15 avril 2011, le tribunal administratif de Nice a accédé à cette demande.

Par un arrêt n° 11MA02625, 11MA02648 du 3 octobre 2013, la cour administrative d’appel de Marseille a, sur l’appel de M. G...et de la commune de Vallauris, annulé le jugement et rejeté la demande de M. A...présentée devant le tribunal.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 11 décembre 2013 et 10 mars 2014 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. H... A...demande au Conseil d’Etat :

1°) d’annuler cet arrêt ;

2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à ses conclusions d’appel ;

3°) de mettre à la charge de M. G...et de la commune de Vallauris la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean-Baptiste de Froment, maître des requêtes,

- les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Boulloche, avocat de M.A..., à la SCP Spinosi, Sureau, avocat de M. G...et à la SCP Matuchansky, Poupot, Valdelièvre, avocat de la commune de Vallauris.

1. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 5 octobre 2009, le maire de Vallauris a délivré à M. G...un permis de construire portant sur la réhabilitation et la modification des façades d’une construction à usage d’habitation ; que, par un jugement du 15 avril 2011, le tribunal administratif de Nice a annulé cet arrêté, à la demande de M. A...; que, par un arrêt du 3 octobre 2013, contre lequel M. A...s’est pourvu en cassation, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé ce jugement et rejeté sa demande ; que Mme D...C..., Mme B...A...et Mme E...A..., venant aux droits de M. H...A..., décédé, déclarent s’approprier ses conclusions ;

2. Considérant qu’aux termes de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et dont les dispositions ont été reprises à l’actuel article L. 421-9 du même code : “ Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (...) / e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; / (...) “ ; qu’il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; qu’à la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable ;

3. Considérant, en premier lieu, qu’il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la cour n’a pas entaché son arrêt d’une erreur de droit en jugeant qu’un bâtiment édifié au dix-neuvième siècle, avant que les lois et règlements ne soumettent les constructions à un régime d’autorisation d’urbanisme, ne pouvait être regardé comme ayant été réalisé sans permis de construire pour l’application des dispositions du e) de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme ;

4. Considérant toutefois, en second lieu, que la cour a relevé que la construction litigieuse avait fait l’objet plus de dix ans avant l’édiction de l’arrêté litigieux de modifications qui étaient soumises à permis de construire à la date à laquelle elles ont été réalisées ; que, pour juger que ces travaux pouvaient néanmoins bénéficier de la prescription prévue à l’article L. 111-12, la cour s’est fondée sur la circonstance qu’ils avaient revêtu une ampleur limitée et n’avaient, dès lors, pas conduit à la réalisation d’une nouvelle construction ; que ce faisant, la cour a méconnu les règles rappelées au point 2 et ainsi commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés, pour ce motif, à demander l’annulation de l’arrêt qu’ils attaquent ;

5. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de Mme C...et autres, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu’il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. G...la somme de 500 euros à verser à chacun des requérants et à la commune de Vallauris la somme de 500 euros à verser à chacune de ces personnes au même titre ;

D E C I D E :

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Article 1er : L’arrêt du 3 octobre 2013 de la cour administrative d’appel de Marseille est annulé.

Article 2 : L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel de Marseille.

Article 3 : M. G...versera à Mme D...C..., Mme B...A...et Mme E...A...la somme de 500 euros chacun et la commune de Vallauris la somme de 500 euros à chacun de ces requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par M. G...et la commune de Vallauris au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à Mme D...C..., premier requérant dénommé, à M. F...G...et à la commune de Vallauris. Les autres requérants seront informés de la présente décision par la SCP Boulloche, qui les représente devant le Conseil d’Etat.

Copie en sera adressée à la ministre du logement et de l’habitat durable.

Abstrats : 68-03-03 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. PERMIS DE CONSTRUIRE. LÉGALITÉ INTERNE DU PERMIS DE CONSTRUIRE. - MÉCONNAISSANCE D’UNE RÈGLE D’URBANISME PAR UNE CONSTRUCTION, EMPÊCHANT L’AUTORISATION DE NOUVEAUX TRAVAUX - DÉLAI DE PRESCRIPTION DE 10 ANS (ART. L. 111-12 C. URB.) - CHAMP D’APPLICATION - CONSTRUCTION PRIMITIVE OU MODIFICATIONS ULTÉRIEURES - INCLUSION - CONSTRUCTION OU TRAVAUX RÉALISÉS SANS DÉCLARATION PRÉALABLE OU EN MÉCONNAISSANCE DE L’AUTORISATION D’URBANISME - INCLUSION - CONSTRUCTION OU TRAVAUX RÉALISÉS SANS PERMIS DE CONSTRUIRE - EXCLUSION.

68-04-045 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE. AUTORISATIONS D`UTILISATION DES SOLS DIVERSES. RÉGIMES DE DÉCLARATION PRÉALABLE. - MÉCONNAISSANCE D’UNE RÈGLE D’URBANISME PAR UNE CONSTRUCTION, EMPÊCHANT L’AUTORISATION DE NOUVEAUX TRAVAUX - DÉLAI DE PRESCRIPTION DE 10 ANS (ART. L. 111-12 C. URB.) - CHAMP D’APPLICATION - CONSTRUCTION PRIMITIVE OU MODIFICATIONS ULTÉRIEURES - INCLUSION - CONSTRUCTION OU TRAVAUX RÉALISÉS SANS DÉCLARATION PRÉALABLE OU EN MÉCONNAISSANCE DE L’AUTORISATION D’URBANISME - INCLUSION - CONSTRUCTION OU TRAVAUX RÉALISÉS SANS PERMIS DE CONSTRUIRE - EXCLUSION [RJ1].

Résumé : 68-03-03 Prescription décennale de la méconnaissance du droit de l’urbanisme par une construction pour l’octroi d’une nouvelle autorisation d’urbanisme (L. 111-12 du code de l’urbanisme, devenu art. L. 421-9).... ,,Il résulte de l’article L.111-12 du C. urb. que peuvent bénéficier de la prescription administrative définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables. Peuvent donc bénéficier de cette prescription les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise.

68-04-045 Prescription décennale de la méconnaissance du droit de l’urbanisme par une construction pour l’octroi d’une nouvelle autorisation d’urbanisme (L. 111-12 du code de l’urbanisme, devenu art. L. 421-9).... ,,Il résulte de l’article L.111-12 du C. urb. que peuvent bénéficier de la prescription administrative définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables. Peuvent donc bénéficier de cette prescription les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise.

[RJ1] Cf. CE, 16 mars 2015, M. et Mme de La Marque, n°,, p. 106.

ANNEXE 8 - INFRACTIONS D’URBANISME – TEXTES

Titre VIII : Infractions

Article L480-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2016-925 du 7 juillet 2016 - art. 105

Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l'Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l'urbanisme suivant l'autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire.

Les infractions mentionnées à l'article L. 480-4 peuvent être constatées par les agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de la culture et assermentés lorsqu'elles affectent des immeubles soumis aux dispositions législatives du code du patrimoine relatives aux monuments historiques, aux abords des monuments historiques ou aux sites patrimoniaux remarquables ou aux dispositions législatives du code de l'environnement relatives aux sites et qu'elles consistent soit dans le défaut de permis de construire, soit dans la non-conformité de la construction ou des travaux au permis de construire accordé. Il en est de même des infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine.

Lorsque l'autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d'une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d'en faire dresser procès verbal.

Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public.

Toute association agréée de protection de l'environnement en application des dispositions de l'article L. 141-1 du code de l'environnement peut exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits constituant une infraction à l'alinéa 1er du présent article et portant un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu'elle a pour objet de défendre.

La commune ainsi que l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile, en ce qui concerne les faits commis sur leur territoire et constituant une infraction à l'alinéa premier du présent article.

Article L480-2 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2016-925 du 7 juillet 2016 - art. 105

L'interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ou de l'une des associations visées à l'article L. 480-1, soit, même d'office, par le juge d'instruction saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel. L'interruption des travaux peut être ordonnée, dans les mêmes conditions, sur saisine du représentant de l'Etat dans la région ou du ministre chargé de la culture, pour les infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine.

L'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.

Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 480-4 du présent code a été dressé, le maire peut également, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public. Pour les infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine, le représentant de l'Etat dans la région ou le ministre chargé de la culture peut, dans les mêmes conditions, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux ou des fouilles.

L'autorité judiciaire peut à tout moment, d'office ou à la demande, soit du maire ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l'interruption des travaux. En tout état de cause, l'arrêté du maire cesse d'avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe.

Le maire est avisé de la décision judiciaire et en assure, le cas échéant, l'exécution.

Lorsque aucune poursuite n'a été engagée, le procureur de la République en informe le maire qui, soit d'office, soit à la demande de l'intéressé, met fin aux mesures par lui prises.

Le maire peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l'application immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des matériaux approvisionnés ou du matériel de chantier.

La saisie et, s'il y a lieu, l'apposition des scellés sont effectuées par l'un des agents visés à l'article L. 480-1 du présent code qui dresse procès-verbal.

Les pouvoirs qui appartiennent au maire, en vertu des alinéas qui précèdent, ne font pas obstacle au droit du représentant de l'Etat dans le département de prendre, dans tous les cas où il n'y aurait pas été pourvu par le maire et après une mise en demeure adressée à celui-ci et restée sans résultat à l'expiration d'un délai de vingt-quatre heures, toutes les mesures prévues aux précédents alinéas.

Dans le cas de constructions sans permis de construire ou d'aménagement sans permis d'aménager, ou de constructions ou d'aménagement poursuivis malgré une décision de la juridiction administrative suspendant le permis de construire ou le permis d'aménager, le maire prescrira par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l'arrêté du maire est transmise sans délai au ministère public. Dans tous les cas où il n'y serait pas pourvu par le maire et après une mise en demeure adressée à celui-ci et restée sans résultat à l'expiration d'un délai de vingt-quatre heures, le représentant de l'Etat dans le département prescrira ces mesures et l'interruption des travaux par un arrêté dont copie sera transmise sans délai au ministère public.

Dans le cas où le représentant de l'Etat dans le département fait usage des pouvoirs qui lui sont reconnus par les alinéas 9 et 10 du présent article, il reçoit, au lieu et place du maire, les avis et notifications prévus aux alinéas 5 et 6.

Article L480-3 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 104

En cas de continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en ordonnant l'interruption, les personnes visées au deuxième alinéa de l'article L. 480-4 encourent une amende de 75 000 € et une peine de trois mois d'emprisonnement.

Ces peines sont également applicables en cas de continuation des travaux nonobstant la décision de la juridiction administrative prononçant la suspension ou le sursis à exécution de l'autorisation d'urbanisme.

Article L480-4 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2016-1547 du 18 novembre 2016 - art. 43

Le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Les peines prévues à l'alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux.

Ces peines sont également applicables :

1. En cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux d'aménagement ou de démolition imposés par les autorisations visées au premier alinéa ;

2. En cas d'inobservation, par les bénéficiaires d'autorisations accordées pour une durée limitée ou à titre précaire, des délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage.

En cas de méconnaissance des obligations imposées par l'article L. 451-3, le tribunal ordonne en outre, en cas de perte ou de destruction de la plaque commémorative au cours des travaux, à la charge du maître d'ouvrage, la gravure et l'installation d'une nouvelle plaque apposée dans les conditions du deuxième alinéa dudit article.

Toute association ou fondation reconnue d'utilité publique telle que définie à l'article 2-4 du code de procédure pénale peut exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits constituant une infraction à l'article L. 451-3 et portant un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu'elle a pour objet de défendre.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux infractions relatives à l'affichage des permis ou des déclarations préalables.

Article L480-4-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 123

Est puni d'une amende de 15 000 euros le fait de vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans avoir obtenu un permis d'aménager ou sans avoir respecté les obligations imposées par l'article L. 442-3, lorsque le lotissement est soumis à une déclaration préalable, ou sans s'être conformé aux prescriptions imposées par le permis d'aménager ou par la décision prise sur la déclaration préalable.

Lorsque les prescriptions imposées n'ont pas été respectées, le tribunal peut en outre impartir un délai au lotisseur pour mettre les travaux en conformité avec lesdites prescriptions, sous peine d'une astreinte prononcée et exécutée dans les conditions prévues par les articles L. 480-7 et L. 480-8.

Si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, les travaux n'ont pas été mis en conformité, l'autorité compétente peut faire effectuer les travaux d'office, aux frais et risques financiers de l'aménageur.

Article L480-4-2 En savoir plus sur cet article...

Modifié par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 - art. 6

Les personnes morales peuvent être déclarées responsables dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal des infractions définies aux articles L. 480-3, L. 480-4, L. 480-4-1, L. 480-12, L. 510-2 et L. 610-1 du présent code.

Les peines encourues par les personnes morales sont les suivantes :

1° L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;

2° Les peines mentionnées aux 2°, 3°, 4°, 5° et 9° de l'article 131-39 du code pénal.

L'interdiction mentionnée au 2° de l'article 131-39 du même code porte sur l'activité dans l'exercice ou à l'occasion de laquelle l'infraction a été commise.

Article L480-5 En savoir plus sur cet article...

Modifié par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 - art. 6

En cas de condamnation d'une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l'autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

Le tribunal pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu'il indiquera.

Article L480-6 En savoir plus sur cet article...

L'extinction de l'action publique résultant du décès du prévenu, de la dissolution de la personne morale mise en cause ou de l'amnistie ne fait pas obstacle à l'application des dispositions de l'article L. 480-5.

Si le tribunal correctionnel n'est pas saisi lors de cette extinction, l'affaire est portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble, statuant comme en matière civile.

Le tribunal est saisi par le ministère public à la demande du maire ou du fonctionnaire compétent. Dans les deux cas, il statue au vu des observations écrites ou après audition de ces derniers, l'intéressé ou ses ayants droit ayant été mis en cause dans l'instance.

La demande précitée est recevable jusqu'au jour où l'action publique se serait trouvée prescrite.

Article L480-7 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 141

Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol un délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir son injonction d'une astreinte de 500 € au plus par jour de retard. L'exécution provisoire de l'injonction peut être ordonnée par le tribunal.

Au cas où le délai n'est pas observé, l'astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que dans le cas prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de l'expiration dudit délai jusqu'au jour où l'ordre a été complètement exécuté.

Si l'exécution n'est pas intervenue dans l'année de l'expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l'astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.

Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d'une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.

Article L480-8 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 141

Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l'Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d'assiette et de recouvrement.

Article L480-9 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n'est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol.

Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l'alinéa précédent qu'après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l'expulsion de tous occupants.

Article L480-10 En savoir plus sur cet article...

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 22 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Sont validés :

1° Les autorisations de lotir délivrées à compter du 1er janvier 1978 :

a) En tant qu'elles autorisent une surface hors oeuvre nette de construction résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols à la surface totale du terrain ayant fait l'objet de la demande d'autorisation de lotir ;

b) En tant qu'elles répartissent cette surface hors oeuvre nette entre les différents lots sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à chacun de ces lots ;

c) En tant qu'elles prévoient que le lotisseur procède à cette répartition dans les mêmes conditions ;

2° Les permis de construire délivrés sur le fondement des dispositions mentionnées au 1° ci-dessus en tant qu'ils autorisent l'édification de constructions d'une surface hors oeuvre nette supérieure à celle qui résulte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la surface du lot ayant fait l'objet de la demande ;

3° Les certificats d'urbanisme en tant qu'ils reconnaissent des possibilités de construire résultant des dispositions validées au 1° du présent article.

Article L480-12 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 77

Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les autorités, fonctionnaires et agents habilités à exercer les missions de contrôle administratif prévues au chapitre Ier du titre VI du présent livre ou de recherche et de constatation des infractions prévues par le présent code est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.

Article L480-13 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 117 (V)

Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones suivantes :

a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l'article L. 122-9 et au 2° de l'article L. 122-26, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols ;

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols, sauf s'il s'agit d'une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d'une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d'agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l'article L. 641-13 du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d'une appellation d'origine protégée définie à l'article L. 641-10 du même code ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l'article L. 122-12 du présent code ;

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L. 121-16, L. 121-17 et L. 121-19 ;

e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du code de l'environnement ;

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l'article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l'article L. 414-1 du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l'article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l'article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d'étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement instituées en application de l'article L. 515-8 du code de l'environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l'emprise des sites de stockage de déchets, sur l'emprise d'anciennes carrières ou dans le voisinage d'un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l'article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L. 631-1 et L. 631-2 du code du patrimoine ;

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L. 621-30 et L. 621-31 du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 du présent code.

L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.

Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

Article L480-14 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 34

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l'article L. 421-8. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.

Article L480-15 En savoir plus sur cet article...

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 20 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Les ventes ou locations de terrains intervenues en méconnaissance des dispositions du titre IV du présent livre peuvent être annulées à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur.

Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées.

Article L480-16 En savoir plus sur cet article...

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 20 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

L'action en justice née de la violation de la réglementation applicable aux lotissements se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière. Passé ce délai, la non-observation de la réglementation applicable aux lotissements ne peut plus être opposée.

Article L480-17 En savoir plus sur cet article...

Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 77

I.-Les fonctionnaires et agents mentionnés à l'article L. 480-1 recherchent et constatent les infractions prévues par le présent code en quelque lieu qu'elles soient commises.

Toutefois, ils sont tenus d'informer le procureur de la République, qui peut s'y opposer, avant d'accéder aux établissements et locaux professionnels. Ils ne peuvent pénétrer dans ces lieux avant 6 heures et après 21 heures. En dehors de ces heures, ils y accèdent lorsque les locaux sont ouverts au public.

II.-Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d'habitation ne peuvent être visités qu'entre 6 heures et 21 heures, avec l'assentiment de l'occupant ou, à défaut, en présence d'un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction. Cet assentiment doit faire l'objet d'une déclaration écrite de la main de l'intéressé. Si celui-ci ne sait pas écrire, il en est fait mention au procès-verbal, ainsi que de son assentiment.