Actualités législatives / DROIT PUBLIC – URBANISME – La suppression des surfaces miminales constructibles par la loi ALUR

Comme indiqué dans un précédent post, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR ou loi DUFLOT) réforme en profondeur le droit de l’urbanisme, notamment en vue de lutter contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Parmi les mécanismes institués à cet effet, outre la suppression du COS (coefficient d’occupation des sols) , la loi ALUR met un terme à la faculté résiduelle dont disposaient les collectivités de prévoir des surfaces minimales constructibles.

La loi SRU du 13 décembre 2000 avait d’ores et déjà supprimé la possibilité de fixer, au sein des PLU (plans locaux d’urbanisme) une superficie minimale des terrains constructibles, à l’exception de l’hypothèse des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif.

La loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 était, en partie, revenu sur cette réforme, pour étendre l’exception au cas de la préservation de l’urbanisation traditionnelle ou de l’intérêt paysager d’une zone.

Nouvelle culbute avec la loi ALUR qui abroge définitivement le régime de superficie minimale des terrains constructibles, afin de renforcer l’offre foncière dans les centres et ce, à dessein, selon les travaux préparatoires, d’endiguer le phénomène d’extension périphérique des villes.

Cette suppression intervient dans les mêmes termes de temporalité que la suppression du COS. Ainsi, aux termes de la l’article 157-IV de la loi « l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, n’est pas applicable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la présente loi ».

En d’autres termes, l’entrée en vigueur de la suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles est immédiate pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR. 

Le ministère du logement et de l’égalité des territoires a édité une ficher qui détaille les conséquences de ce dispositif sur les documents d’urbanisme en vigueur (« Suppression de COS et de la superficie minimale des terrains constructibles »:  http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/alur_fiche_cos_mars_2014_nvversion.pdf): 

  • En ce qui concerne les PLU (plans locaux d’urbanisme)

* Pour les PLU en cours d’élaboration, de modification ou de révision, ou encore déjà arrêtés mais non approuvés, ils doivent tenir compte immédiatement de la loi ALUR et ne plus contenir de dispositions relatives au COS et à la superficie minimale des terrains constructibles.

* S’agissant des documents en vigueur, ils pourront intégrer la suppression des deux dispositifs par le biais d’une modification.

  1.  1- Les PLU procèdent par modification simplifiée en application de l’article L. 123-13-3 du code de l’urbanisme. 
  2. 2- En l’absence d’une telle modification, il appartiendra à l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, ou permis d’aménager) ou d’une demande de certificat d’urbanisme et de ne se baser que sur les autres règles fixées par le PLU notamment en matière de hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites séparatives. 

En d’autres termes, même si les collectivités (communes ou intercommunalités) ne procèdent pas au toilettage de leurs documents d’urbanisme, elles ne pourront de toute façon pas opposer ces règles, devenues illégales, aux demandes d’urbanisme qui auront été déposées à compter du 27.03.2014.

Le Ministère rappelle que ce principe est issu de l’avis Marangio rendu par le Conseil d’Etat le 9 mai 2005 (n° 277280, JurisData n° 2005-068594), réaffirmé récemment par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 2 Août 2011 commune de Meyreuil (Conseil d’État, 2 août 2011, 7ème et 2ème sous-sections réunies, n° 334287) et de l’article 16-1 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations.

De telles dispositions étant illégales, l’autorité compétente aura l’obligation de ne pas les appliquer et ne pourra pas, par exemple, refuser un permis de construire au motif que la surface minimale requise pour construire n’est n’est pas atteinte.

  • En ce qui concerne les POS (plans d’occupation des sols)

Selon le Ministère « cette suppression de base légale ne s’applique pas aux plans d’occupation des sols (POS) qui restent régis, en vertu de l’article L.123-19 du code de l’urbanisme, par l’article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi « solidarité et renouvellement urbains » (SRU). Ces documents étant appelés à disparaitre dans un délai maximal de 3 ans après la publication de la loi Alur, le maintien de ces dispositions dans les POS permet aux collectivités concernées de se consacrer à l’élaboration d’un PLU pour aboutir à un document d’urbanisme plus abouti que le POS et qui formalise une véritable réflexion sur les formes urbaines dans le règlement en combinant les règles de hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites séparatives. »

 

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