En matière de désenclavement, l’assiette de la servitude de passage doit être compatible avec le plan local d’urbanisme et, de manière générale, l’ensemble des contraintes urbanistiques et environnementales.
Aux termes de l’article 682 du Code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
Sur le fondement de ces dispositions, le propriétaire d’un fonds enclavé peut revendiquer une servitude légale de passage.
Dès lors que l’état d’enclave est reconnu, il est, ipso jure, titulaire d’une servitude de passage.
Il conviendra alors de déterminer l’assiette de la servitude de passage qui, en l’absence d’accord entre les parties, sera fixée par le juge.
Les dispositions du Code civil prévoient trois modalités de fixation de l’assiette sur laquelle pourrait s’exercer la servitude de passage.
La première et la plus fréquente, qui nous intéresse ici est celle qui consiste à appliquer la règle de droit de commun fixée par l’article 683 du Code civil, dont il résulte que :
« Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».
Les dispositions précitées combinent deux critères cumulatifs : le premier lié à la distance séparant le fonds enclavé de la voie publique, qui doit être la plus courte, le second et qui demeure déterminant pour le juge, correspondant à la fixation du tracé le moins dommageable pour le fonds servant.
Par suite, le trajet le plus court ne sera retenu que s’il est également le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant (CA Pau, 1re ch., 25 sept. 2012, n° 11/024406 : JurisData n° 2012-030089; CA Riom, 1re ch. civ., 10 févr. 2014, n° 13/00829).
La Cour de Cassation a ajouté aux deux critères légaux de l’article 683 du Code civil un critère complémentaire, à savoir la compatibilité du tracé avec les exigences des documents d’urbanisme (Cass. 3e civ., 15 déc. 1999, n° 97-15.575 : JurisData n° 1999-004615) plus précisément les contraintes du plan local d’urbanisme (Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.351) ou encore des contraintes environnementales (Cass. 3e civ., 5 sept. 2012, n° 11-22.276 , FS-P+B : JurisData n° 2012-019546).
Il s’en déduit qu’un tracé ne peut être retenu s’il n’est pas compatible avec les contraintes du plan local d’urbanisme applicable.
Les juges ont l’obligation de s’assurer, lorsque l’une des parties le demande, de la compatibilité du tracé avec les règles d’urbanisme en vigueur sur les parcelles d’implantation dudit tracé:
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ce tracé était compatible avec les contraintes du plan local d’urbanisme applicable à cette parcelle et s’il n’était pas plus dangereux et donc plus dommageable que le tracé n° 2 proposé par l’expert, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; » (Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.351)