Permis de construire

LLe Cabinet ALPAVOCAT, à GAP, Barreau des HAUTES-ALPES, a développé une compétence particulière en matière de permis de construire et, d’une manière générale, d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de démolir, permis de lotir).

Le permis de construire est une autorisation donnée en principe par le Maire pour réaliser des travaux  de construction.

L’instruction de la demande de permis de construire donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Le permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.

Les Travaux concernés

La loi distingue entre les constructions nouvelles et les constructions existantes.

Constructions existantes : un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

  • Ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²
  • Ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m²
  • Ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation)
  • Ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé

 

Constructions nouvelles : le principe est qu’elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ; le code définit, par exception, des situations dans lesquels,  étant de faible importance,  les travaux sont dispensés de toute formalité ou doivent seulement faire l’objet d’une déclaration préalable.

Les risques encourus en cas de construction sans permis

Les personnes en infraction au code de l’urbanisme sont passibles de poursuites pénales et de sanctions.

Si des travaux sont soumis à une autorisation d’urbanisme, le fait de les réaliser sans avoir sollicité et/ou obtenu ladite autorisation est constitutif d’un délit puni d’une amende comprise entre un minimum de 1 200 euros et un maximum de 6 000 euros par mètre carré de surface irrégulière.

En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de six mois s’ajoute à cette amende.

Le Tribunal peut, en outre, ordonner soit la mise en conformité des lieux, soit la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

Le fait de ne pas respecter les termes de l’autorisation obtenue est réprimé de manière identique.

Le délai de prescription des infractions est de 3 ans.

Que vous soyez poursuivi ou victime (partie civile), notre Cabinet d’avocats à GAP vous assiste devant les tribunaux correctionnels ou juges d’instruction.

Délais d’obtention d’un permis de construire

Des délais sont prévus par loi pour l’instruction des dossiers et leur respect est garanti par un récépissé qui est délivré au moment du dépôt d’un dossier complet à la mairie. Le délai sera compté à partir de cette date de dépôt.

Le délai d’instruction est généralement de :

  • 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes
  • 3 mois dans les autres cas

 

L’administration dispose d’un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande pour réclamer les pièces manquantes au pétitionnaire ou pour l’informer de la prolongation du délai, en raison de certaines consultations obligatoires.

Sans réponse dans le délai, un permis tacite est réputé être né et le pétitionnaire peut demander un certificat l’attestant.

Contestation du permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative, délivrée sous réserve du droit des tiers.

Cette autorisation peut donc être contestée par les tiers. Il existe deux voies de droit à cet effet :

 

  • Le recours en annulation du permis de construire devant la juridiction administrative

    Les tiers ont la possibilité de contester en justice un permis de construire, en raison de son illégalité.

    Attention à la brièveté des délais : le délai de recours est de deux mois à compter de l’affichage ; à l’expiration de ce délai, le permis est définitif et il n’est plus possible de le contester. Pour le titulaire, il est donc préférable d’attendre la fin de ce délai pour commencer les travaux.

    Cependant, le Gouvernement est, tout récemment, venu restreindre ce droit de recours, dans une optique de sécurisation des opérations de construction, par une ordonnance du 18 juillet 2013 .

    Pour les personnes autres que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association, le recours des tiers n’est désormais recevable que s’il est démontré que la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que le tiers détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire.

    Compte tenu de la technicité des règles d’urbanisme, l’assistance d’un professionnel du droit est éminemment recommandée, même si en principe l’avocat n’est pas obligatoire pour ce type d’action en justice.

    Les avocats de notre Cabinet à GAP, intervenant spécialement dans le domaine de l’urbanisme, ont développé une expertise toute particulière  dans cette matière et sont à même de vous assister dans vos démarches et contentieux,  que cette assistance nécessite une intervention dans le département des HAUTES-ALPES ou hors de ses frontières, notamment devant les tribunaux administratifs de MARSEILLE, GRENOBLE et LYON.

  • L’action en responsabilité civile devant la juridiction judicaire

    Outre la possibilité de se constituer partie civile devant le juge pénal en cas d’infraction d’un tiers, une personne qui subit un préjudice direct du fait de la réalisation irrégulière d’une construction peut introduire une action en responsabilité civile sur le fondement de la faute.

    Le succès de l’action exige non seulement la preuve de la violation d’une règle d’urbanisme mais également celle du lien de causalité entre cette violation et le préjudice subi.

    Le propriétaire / constructeur peut être condamné à des dommages-intérêts ainsi que, dans certaines conditions, à la démolition de la construction litigieuse.

    Nos avocats, inscrits au Barreau des HAUTES-ALPES, vous assistent dans le cadre de ces procédures.

Le recours contre un refus  de délivrance d’un permis de construire devant la juridiction administrative

Le recours contre une décision de refus de permis de construire est possible. Dans un premier temps, l’intéressé peut demander à l’autorité compétente de revenir sur sa décision ; il s’agit d’un recours administratif gracieux et, s’il est formé dans le délai de recours contentieux, il a pour effet de proroger celui-ci.

Dans un second temps ou directement, sans passer par le stade gracieux, le demandeur peut introduire un recours devant le tribunal administratif du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision attaquée.

Ce recours a pour objet l’annulation de la décision de refus et le requérant, pour obtenir gain de cause, doit démontrer l’illégalité de celle-ci.

Le savoir-faire et la technique d’un professionnel du droit est alors incontournable dès lors que le succès d’une telle action implique une analyse minutieuse de l’acte contesté et de l’état du droit.

Les avocats de la SCP ALPAVOCAT, à GAP, sont naturellement prompts à vous épauler dans ces démarches.

 

 

Nos avocats sont à votre disposition.

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